樓市一片死寂，縱然樓價仍企硬，但早已有券商及地產代理估計樓價未來將跌一至兩成以上，個別發展商更認為最悲觀將下跌四成。近日有長遠房屋策略督導委員會委員加入唱跌，認為樓價在下半年有下調壓力，估計跌百分之五至八，可見樓價遲早要跌既是市場共識，也是政府的政策目標，而且壓力確實正在增加。

差餉物業估價署公布的整體樓價指數在六月再創新高，但不同類型住宅的樓價差異其實頗大。大型住宅單位例如豪宅，已跌價一段時間，原因是去年底推出的買家印花稅打擊非港人及公司買家，今年初推出的雙倍印花稅連用家也嚇怕，基本上已把買家尤其是來自內地的人趕走，在供求變化積累一段時間後，樓價難免向下，辣招稅算是有效。

事實上，支持樓價指數不斷創新高的僅餘中低價住宅，這類物業未受辣招稅太大打擊，只是升勢沒之前那麼誇張。因為「上車買家」的需求屬剛性，不容易因辣招稅而消失。而且政府顯然沒有估計到，業主賣樓意欲同樣大減，以致二手供應萎縮，反而令樓價得到支持。可是當辣招稅持續下去，供求又進一步起變化，中小型住宅樓價應會跟大隊朝相同方向走。

從供應層面看，中小型住宅市場已有壓力，轉捩點是中小型單位的新增供應，在下半年十分顯著。目前已批出預售樓花的新盤單位約四千六百個，還有數千個新盤貨尾，將陸續在下半年登場，若加上過去兩年賣出的限呎限量地所興建的中小型住宅，未來幾年新供應將成為影響樓價的最重要力量。現時個別新盤以貼市開價，貨尾則變相減價，均預示樓價難再大升，甚至到了整體下行的邊緣。

不過，本地及外圍經濟已有迹象好轉，例如歐元區剛公布的數據顯示經濟重見增長，美國經濟也在溫和復甦，只要形勢不太壞，發展商看來沒有壓力急需把資金回籠，二手業主也不見得非賣不可。換言之，就算新供應顯著增加，亦不至於推冧樓市，不用擔心會重蹈九七後樓價暴瀉六、七成的景況。

雖然政府可以控制辣招稅、審批預售樓花及賣地，卻左右不了美歐央行的貨幣政策這個不可控制因素，更可能令樓價加速向下。美國就業數據向好，九月退市之聲再起，就算美歐央行揚言長時間維持低息，仍壓抑不了市場愈見強烈的加息預期，毋須真正加息，市場利率已提前向上，增加供樓負擔，將壓抑置業需求，若遇上新供應空群而出，樓價又進入下跌趨勢，疊加風險不容低估。

政府把樓市冷卻歸功於辣招稅，論效果，只是阻止了樓價瘋狂上升，談不上完全成功。不過，樓價下行的壓力確實在逐漸積累中，可惜交投陷於冰封，嚴重阻礙市場自我調節，因此政府在穩定樓市之餘，必須讓市場回復活力，當供求力量真正發揮作用，樓價下跌肯定比上升的機會高，從高峰回落兩成屬合理預期，準買家如要入市，應小心考慮這些因素，衡量負擔能力，慎選入市時機。