近期鑑於未來三、四年潛在供應七萬伙，這個具爆炸力的數字，引發更多看淡樓市的評論，一般睇跌的幅度在一成上下。最激的業界預測指，即使跌三、四成亦屬合理。畢竟比較樓市上升已有逾倍的累積升幅，如果相對調整三、四成，有點誇張但意外條件聚合，像這樣的較壞情況出現非沒可能。不管預測夠淡還是更淡，總之是樓市看淡預期已逐漸形成。

然而，看淡還看淡，樓價還是不買帳。六月樓價指數再創新高，住宅樓價較九七年高位超出逾四成，新界中小型單位呎價亦全面破頂。市況固然與看淡預期不咬弦，更重要的是，市場對辣招完全不買帳，在每一輪辣招後，都有一輪強升勢，如同狠摑政府臉面。面對潛在供應量與樓價創新高，勢必陷入一輪深度政策迷惘，決策愈發進退維谷。

樓市現狀與看淡預期不無關係，主要是造成買賣觀望、交投淡靜後，市面盤源奇缺，少數購買力爭購有限的放盤，就足以很容易推高樓價。何況，政策釋出一大批白表免補價購買二手居屋的買家，成為以居屋樓價為主的推動力，造成居屋價跑贏私樓的現象。甚至不只是市價表現如此，銀行估價也出現居屋跑贏私樓的怪象。此外，各大屋苑呎價不斷創出新高，樓市表現實在是顛三倒四。

辣招壓不住樓價的漲勢，還將呈現新動態，一方面辣招規限期屆滿，個別搶先的成交，做價仍然高企，顯示辣招大部分功力已廢；另一方面人民幣匯價愈益呈強，可能為本港樓市重新引入大量北水，內地買家入市的比例已現反彈，再顯示辣招功力被廢的效應。那麼市況反映辣招功力被廢，是否表明辣招可有可無，不如趁早退出呢？亦不全然如此。

事實上，辣招在發功擊退炒家的同時，也大大限制了用家「上車」，辣招同時一直在壓制着「剛性需求」。現時少數不懼稅費重、推高樓價入市的用家，只是一些財力較強的買家。面對未來供應可能大增的變數，剛性需求是更大的變數，因為辣招壓抑了這麼久，需求究竟有多大，誰都心中無數，更不用說評估對樓市的影響如何。

辣招的負面作用顯然不得人心，但辣招出時易、退時難，日後謀退出，可以說與國際上量化寬鬆退市難相似，一是造成的效果難評估，二是實施的時點難選擇。據現時的賣地動態，地價已開始回落，表面上麵粉價跌是求之不得的好事，但如果麵粉價跌及供應大增，恰逢量寬退市息口回升，再加上辣招退出，可能造成出現最壞的情況──樓市大幅調整的災情。

對相關風險的判斷，應當令政府對退市既不能掉以輕心，又要及早部署。相信最好的安排是，能在供應大增及量寬退市息口回升前，啟動辣招退出進程，譬如先工廈商廈後住宅，或者先豪宅後中小住宅，總之大原則是漸進地解開辣招的死結，目標首要是修復已被辣招扼死的樓市流轉性，再逐步提振成交，以求打造樓價的軟着陸。