前海再現新地王 港資棄權頓失色

這次賣地條件嚴苛，只限香港上市公司參與，市值不得低於四百億港元，有謂目的是試探香港公司對前海的反應，在拍賣前甚至有分析指該地是為港企「度身訂造」，但出價的兩間公司華潤置地和世茂房地產均屬中資企業，港資企業全部掛免戰牌，原本預計有機會入標的本港發展商均銷聲匿迹，是否明知不夠中資搶，抑或對高價投地有保留？但連入標亦缺乏興趣則較令人奇怪，亦使此「新地王」頓然失色。

前海既名為「深港現代服務業合作區」，深港合作成必要條件，上月底首兩幅土地拍賣時尚有十家企業參與競投，但僅得新世界一家港資參與，今次指名香港上市公司已排除不少競爭。上次是首批土地拍賣，行情完全沒法預計，最後以每平方米均價一萬六千元由深圳發展商卓越投得，今次當然預計也要付出高昂的溢價，雖然已設下門檻和交易條件，但成交價仍較原先預期的八十億至一百億元之間高出許多，樓面地價每平方米達二萬一千多元，令分析員跌盡眼鏡。

近期內地對房地產調控有放寬迹象，各大城市地王紛紛湧現，更助長了發展商對前海賣地的出價。然而，進駐條件有諸多拘束，使地塊吸引力反不及前兩塊地。中標者的一半辦公樓面需自用，並需在前海地段設立全國性或區域性營運總部，並設最低營業收入和納稅等出讓條件，使競投者不能僅以一個房地產項目視之，亦要配合未來在內地的發展策略，故此中資企業無疑會較少顧慮。

前海已成為金融業和開發商必爭之地，重點在其規劃就業人口約八十萬人，但居住人口規模僅約三十萬人；換言之，約五十萬就業人口將需在周邊地區解決居住問題，使前海頓成寸金尺土。香港發展商具有低價融資成本的優勢，在吸引外國金融企業進駐方面亦較有經驗和信心，可是在進取態度方面顯出中港有別，中資企業不甘後人，港資企業則不願身先士卒，況且在其他國家地區亦有投資選擇。

對內地房企而言，與中央博弈已具多年的經驗，甚至出現樓價愈調控愈升的現象，故已深信樓價會長升長有，即使調整亦只會是短暫，對稀有的前海土地更信奉有買貴、無買錯。反觀不少港企過往在開發新區有過吃虧的經驗，國策的風向朝令夕改，內地房地產表面風光但隱藏巨大風險，就如這兩年發展商一窩蜂湧往三四線城市開發，結果如今「鬼城」處處。

前海周邊樓價今年至今已升值兩成三，亦是反映對前海繁盛的預期，有參考價可比，風險本來有數得計。然而，本港發展商保持保守審慎的作風，尤其新地塊開發資金龐大和回籠資金較慢，並不合其脾胃，但至今年底前前海仍將有八至十幅土地推出，官方及本港發展商的取態有待觀察，惟以中資發展商搶地夠狠而言，港商要爭得一席地恐不容易。