香港樓市進入微妙階段，一邊是二手市場表現為業主心態回軟，另一邊是俗稱「白居二」的買家，在居屋市場擘高價錢搶貨。前者顯示樓市開始感受加息的威脅，後者則續囿於市場的供求失衡，存在恐防樓價不跌反升的情緒。這種市場現實首先就令港府十分糾結，年內頻出辣招，政府的動機無非想壓樓價，市場現實卻有如體現為政策在左右手互搏，效果不得要領。

政府辣招遏樓價效用有限，但是精於口術搭夠。官員一方面指出，美息到了向升關頭，港息可能早於美息先加；另一方面又指出，目前供樓負擔已超家庭收入五成，睇齊九七、九八年樓災發生時水平。這無疑是以數據說話，問題是與當前市場現實不脗合，資金充裕令銀行還在暗減按息，爭搶稀少的優質樓按客。同時業界意見領袖，傾向預期美息要到一五年才上調，意味港息還有較長緩衝期。政府官員圖以言論扭轉市場預期的努力，被市場現實和預期沖銷掉。

為了加強口術效果，官員就本港樓市的大背景，提出「三戰威脅」的說法。所謂「三戰」是指貿易戰、貨幣戰和地緣政治戰，三戰目標實際是指向中國，但因着中港唇齒相依關係，被認為影響足以殃及香港，成為資產價格變動的導火線，不能說對市場心理沒有威嚇力。三戰一息的言論構成了本港樓市的壓頂烏雲，實效又如何？

三戰之中，貿易戰在中歐間瀕臨打響，可以由拖垮經濟而波及樓市；貨幣戰由美日大玩貨幣貶值點火，致人民幣強勢，將把資產價格推向引爆；地緣政治戰是指由中日釣島對峙、南海主權糾紛、朝核問題爭拗等多項火頭，可能觸發市場形勢突然逆轉。儘管三戰因素對港影響是間接的，但是實實在在存在的，既不必誇大其殺傷力，也不可無視其威脅。

至於有關港息的變動，可能早於美息先加不能說毫無因由。理論上，港息要隨美國加息而動，但有兩個變數存在：一是美聯儲一旦急進退市，港息或會短期搶高；二是外資一旦急速流走，即使美息不加，因為資金緊絀，港息也會被迫扯高。息口向上可不像三戰那樣，影響是間接的，而是直接加重供樓負擔，帶來直接的殺傷力。

三戰一息埋身，或多或少改變着市場的預期，迫使市場參與者接受低息、放水並非永久不變的現實，對港樓市亦難說沒有威嚇力，其威嚇力主要體現為趕絕炒家——在這樣的大背景下，再有辣招相加，炒家已無「遊戲」空間，樓市成交淡靜、叫價回軟，正顯示炒家離場、買家觀望的市場現實。

「白居二」買家在居屋市場搶貨，是政策製造的怪象，畸高的樓價迫使居屋上車客、在用家的立場「忽略」須以加上補地價，去計算實際樓價水平。這怪象恰凸顯當局遏樓政策，不僅趕絕炒家，也打壓了用家，供應遲遲接不上，有剛性需求的置業者，面對高樓價、辣政策或無法上車，或被迫硬接貴樓，困境暴露無遺。樓市若驟然逆轉，這些置業者終成政策失當的犧牲品。