在沉寂的樓市氛圍中，數據顯示，本港二手居屋買賣升溫，成交逐月攀高。這主要拜港府居屋助置業新政所賜，但被稱為「白居二」（白表免補地價購買二手居屋）的政策與時機不鍥合，置業者還未動手，二手居屋價格已彈起，甚至跑贏二手私人樓宇。在調控樓市的大方向下，二手居屋價格先已被「調」高，「白居二」新政淪為樓市的黑天鵝案例。

另一現象是，樓市中的租金下降、租務成交增加。背後玄機是拜港府新盤銷售新規實施所致，新規嚴格保障消費者的精神可取，對樓市長遠穩定有利，但銷售模式大轉身，發展商在實踐操作中轉不了急彎，以致新盤供應急煞車，買賣深陷觀望，地產代理生意盡失，新規無形淪為樓市黑天鵝。

新盤成交打窒，頭一個惡果是，波及銀行樓按業務大緊縮。在利率偏低資金充裕的環境裏，對銀行來說無疑是要命的後果。於是人們看到，在金管局收緊風險加權比率規範銀行樓按後，各大銀行一度收緊按息，現時再度悄然放鬆，重返降息爭客競爭的態勢。顯示調控配套的樓按這一環又開始鬆脫。

新盤成交打窒，另一個惡果是，樓市買賣雙方深陷觀望。現今之所以租金下降、租務成交增加，就是買賣膠着、深陷觀望的結果，觀望者，就是睇新規效應，等市場方向。然而轉買為租或轉賣為租的實際效應，其實是剛性需求的延後及累積，像以往置業者等政策效果，最終發現唔對路蜂擁入市，再推高了樓價一樣，存在驟然推高樓價風險。

事實上，以往的現實就是，樓市是在「政策出招—打壓無效—樓價再漲」的循環中，跌跌撞撞地走到如今的。政策一再淪為樓市的黑天鵝，值得反思的是，為甚麼好政策總是得到壞效果？一是樓市的供求結構遭受深度破壞，積重難返以致修復極度困難；二是港府的調控，招數再辣也難敵大圍外來的侵擾。

大圍外來侵擾，一項是美國的政策取向。由於奉行聯匯制度的關係，本港利率只能追隨美息而動；由於美國一再量化寬鬆，創造了美元氾濫的環境，無論是流動性水平，抑或是通脹預期，都給本港樓價製造上升動力，壓倒本港調控的政策威力。這是政策無可抑制的樓市生態，注定令政策事倍功半。

大圍外來侵擾，另一項是中國的購買力，內地熱錢四出尋找投資門路，使港樓成其優選。雖然一再辣招已打窒了這股南下購買力，但在市況適宜時，總不時有些「勇」字號內地狙擊手入市，成為一股不確定的購買力。內地資金的侵擾，還涉入租務市場，去年中成為推高租金的一股主要動力，今年租金下降恐與其退熱亦有關。

政府不時失效的調控，在延續經年的全過程裏，樓市全無似樣的調整，不知多少有需要置業的市民，錯失較低位入市的機緣？現在大圍有關利率醞釀轉勢的氣氛，令樓市前景愈益微妙，有置業需要的市民被迫轉為觀望，未來是政策好運，還是置業者好運遠離驚險，尚在望天打卦。