北京住建委發文，對房地產開發商住房預售（港稱售樓花）資金，申明規範監管，違規情節嚴重的將被暫停網簽。事情牽動就預售資金的監管，來一番更大範圍的掃視，發現對預售資金設立監管制度的城市不多，大部分三四線城市未實施或形同虛設，這情況已引起中央有關部委關注，並研究針對措施，一輪就售樓花機制的補漏，隨即在內地廣為展開。

其實，預售資金監管不善而致形成爛尾樓，已不是風雨欲來的風險，在浙江和廣東都出現了個案，就是房地產商收了預售資金後，部分不知所終，以致項目停工，交了預付款的業主惶惶不安，未知其購房能否落實。顯然，預售資金監管不善，以致造成爛尾樓已有個別實例，制度補漏防範大面積爆發，已是急不容緩。

住房預售資金監管有甚麼漏洞？主要是開發商在收取預售款後，資金未用在相關住房項目，被挪作他用或被捲款潛逃。補漏的機制是要求開發商開設專門帳戶，所收的預售款須足額存入，再從專門帳戶向相關項目承建商放款。從這個流程可見，是藉銀行充當了資金流向的監管者，熟悉國情者知道，開發商要作弊，這機制肯定是管不住的。

譬如，住房預售款須足額存入，怎知是不是足額存入，開發商天天預售不斷有網簽，難道要銀行天天盯住賣了多少套、交入帳戶多少錢？銀行會這麼做至奇，故實際操作還得靠開發商自報，足額存款亦得靠開發商自覺。另外，更大的漏洞是，誰又能保證開發商與銀行、承建商之間，不會基於利益聯手作弊呢？

要開發商守規矩得有嚴厲的懲戒，產生足夠的阻嚇作用。以北京版本作為藍本，懲戒的阻嚇效應肯定落空，因為根本就是「高高舉起、輕輕放下」的典範。表面上對違規措詞嚴厲，但情節嚴重者也不過「暫停網簽」，即暫時不讓賣，這樣的懲戒哪個敢於作弊的開發商會怕？這樣的懲戒是不會有阻嚇作用的。

官府對開發商手下留情，就是對購房者的殘忍。監管的措施必須除了規例的屬性外，還要有法例的高度才夠阻嚇力。在香港的法律制度角度，挪用預售款以致項目爛尾，完全可以欺詐罪名起訴，換言之，內地如提升到這一高度，就不是「暫停網簽」可過骨的了，是會有刑責上身的。對於這等劣行，難道不應以法治之嗎？

北京版本的加強預售資金監管，不僅懲戒不足以阻嚇，「暫停網簽」作懲戒，還有一個很大的疏漏，就是懲戒企業而未追究責任人。事實上，在企業與責任人之間，追究責任人要比懲戒企業更緊要，違規作弊乃事在人為，這個「人」才是關鍵，責任人違規作弊，板子卻打在企業的屁股上，責任人又何來知痛改過？

關乎預售資金監管，從各地疏於建立機制或形同虛設，到訂立規條追責軟弱無力，充分顯露了多數地方，政府與地產商之間的「良好關係」，不破除兩者間監管與被監管的曖昧，要想彌補機制漏洞，有效保障購房民眾，防範出現大面積的爛尾樓，進而引爆房地產泡沫，就是不切實際的空想。