在港上市的內房股陸續公布業績，盈利有升有跌，並非一面倒轉壞，可是一講到內地樓市前景，普遍悲觀，與以往就算面對樓市調控壓力仍信心堅定的情景比較，實有天壤之別。因為市場現在要面對的不是行政打壓那麼簡單，而是實在的供過於求，眼前是漫長的去庫存過程，肯減價也不一定賣得好，是否人人捱得過，更屬未知之數。

繼多個城市解除「限購令」之後，陸續有銀行提供貸款利率折扣，優惠多達八至九折，甚至有城市給予補助減免稅費等，招數一個接一個。其實，愈是急推救市措施，愈是反映情況嚴峻，樓市下行壓力未見改善，開發商面對庫存積壓，為求資金回籠，勢必加碼降價促銷。

可惜房地產不是純消費性商品，減價促銷只會令下跌周期加劇，樓市風險更大，甚至威脅經濟穩定。現時的鬆綁措施已由限購延伸至限貸，減輕買樓人士負擔，連同其他零星救助措施，組合拳力度不弱，樓市已由過去被打壓的對象，變成受「扶助」的產業，甚至成為經濟負累。

在內房政策明顯轉變後，市場大做文章，以為可刺激需求，令樓市起死回生，多隻內房股更從低位急彈。但事實勝於雄辯，近月的數據顯示，低迷狀況未有改善。七月份內地七十個大中城市之中，六十四個城市的新建商品住宅房價下跌，佔比高逾九成，二手住宅按月下跌的數目亦增加，比例是近十年最嚴峻。

不過，更大的挑戰是庫存積壓嚴重。據內地網站統計，七月底全國三十五個城市新建商品住宅庫存總量達二點六六億平方米，按年上升約兩成二，個別城市庫存增幅高達百分之六十八至一點一倍，警號響起。有大型開發商坦承，經營困難是多年來未見過，首要是降低庫存。

由此推斷，去庫存將是下季至明年的主旋律，為求加快去貨，減價促銷在所難免，問題是市場氣氛逆轉，買家心態改變，從以往千方百計爭崩頭都要買樓，現在減價也未必有人願意上鈎。近期各種鬆綁措施，無非是解除過去扭曲市場的行政手段，減少擾亂而已。可惜房地產並不是一般消費性商品，不是開發商減價或政府改變一兩項政策，便能刺激購買意欲。

「新國十條」在一○年實施限購令之前，當局已推出形形色色的調控措施，樓市依然火熱，直到去年底才開始出現拐點，反映行政手段雖可扭曲短期的市場供求，卻無法完全改變樓市長期趨勢，最終逃不過總要來臨的升跌周期。

內地樓市從一兩年前不怕打壓，物以罕為貴，到現在突然變成結構性過剩，當中的戲劇性轉變之巨大，不禁令人嘖嘖稱奇，背後反映的是市場訊息及供求數據一向不透明，而各地則盲目依賴房地產經濟，這些全屬不健康。任何結構性調整都是痛苦和漫長的，今次只好期望在徹底去庫存後，能讓各地政府、開發商、買家回歸理性，對中國經濟的轉型升級可帶來一點助益。