限購鬆綁僅治標 供求失衡須正視

自六月呼和浩特率先宣布放寬房屋限購政策後，短短個多月時間，陸陸續續有城市對「限購令」作出不同程度的鬆綁，最新河南省鄭州市於上周六宣布，自當天起取消房地產限購。據估計在超過四十個限購城市之中，已有三十多個城市取消和鬆綁住房限購政策。

「限購令」是內地政府一○年因應房地產價格飆升，其中一項令樓市降溫的措施。在中央連番出手下，加上中國經濟增長顯著放緩，令樓市急速下滑，今年上半年，中國個人按揭貸款同比下降3.7%，至於新建住宅銷售亦同比下降9.2%，現時內地房地產市場，普遍出現銷售疲弱及庫存上升構成的下行壓力，因此取消「限購令」被視為地方政府挽救樓市的大招。

事實上，地方政府相繼取消或放鬆限購，與自身的利益當然有密切關連，因為在成交量萎縮下，打擊了地產發展商買地的積極性，影響地方政府的收入，但限購鬆綁只是治標的方法，長遠對樓市並沒有刺激的效用，始終「供求失衡」的問題，不會因為鬆綁限購得到即時的解決。

無可否認取消「限購令」後，樓市表現即時有短暫的起色，買家睇樓的積極性明顯提高，至於一手成交亦有所增加，但這些需求多來自「投資需求」，在經濟增長放緩下，「剛性需求」根本未見復甦。

過去令樓價大幅飆升而脫離合理價值的元兇，就是來自「投資需求」，取消限購只會令「投資需求」上升，當「投資需求」再度活躍，樓價有機會再次掉頭回升，反而令實際有需要的平民百姓負擔不起高昂的樓價。

據估計未來十二個月，地產發展商為減少庫存，將會有大量新單位湧入市場，在供應增加下，買家亦趨於觀望，令實際有需要的買家延後了買樓的時間，因此「供求失衡」的情況有機會進一步惡化。

隨着樓市低迷，有內地發展商已面臨資金鏈斷裂的危機，此外，個別城市業主近日亦出現斷供情況，而這些業主多以「無力還款」為藉口，雖然目前並未有數據顯示業主斷供的情況有蔓延迹象，但情況值得各方關注，一旦惡化，將會對整個銀行體系構成衝擊。

目前，內地房地產市場調整是中國經濟下滑的最大風險，所以中央在防止房產泡沫爆破的同時，又要確保樓價不會因鬆綁而再次上漲，否則在樓價脫離合理價值下，令泡沫重現，問題只會重複又重複的出現，這種情況不僅令經濟結構調整目標不能達到，亦不能擺脫經濟對房地產的過分依賴。