屯門兩幅蚊型住宅地皮昨日一齊截標，合共收到多達五十一份標書，反應空前熱烈，可是不應太快便認定這代表住宅後市十分樂觀。二手樓市近月雖然乍現小陽春，但破頂的多集中在上車客為主的小型單位，由於本港經濟明顯轉弱，住宅供應長遠逐步增加，樓市中長線其實隱憂重重。發展商今次傾巢而出，相信有部分旨在「執死雞」，並非一面倒睇好後市而盲搶地。

昨日截標的兩幅屯門蚊型地，估計只為庫房帶來兩億至四億元進帳。當中仁政街地皮最少興建一百二十五伙，另一幅位於樂翠街的低密度地皮更只提供二十一伙洋房，單位數目寥寥，指標作用有限。

從入標情況來看，中小型財團顯得相當積極，原因是價碼有限容易消化，加上中小型單位受熱捧，而政府近期賣地的價錢也愈來愈低，肯定會增加財團爭相入標的意欲。

不過，如果是大型地皮或項目，情況便完全不同。上月中遭遇滑鐵盧的觀塘市中心第二期重建項目，對後市帶來更大啟示。該項目達一千七百個住宅單位，上次傳因部分招標條款太苛刻，發展商出手遠低於底價，結果流標收場。今次火速重推項目，料已調整條款內容，相信財團出價會較「合理」。

發展商無疑是積極吸納土地，出手卻不算闊綽，好像早幾天開標的荃灣楊屋道商住地皮，獲十一財團爭奪，結果亦只能以低於市場估值下限逾一成售出，其他落空的標書出價多少可想而知，可見發展商對後市看法審慎，跟樓市熾熱氣氛唱反調。

香港今年六月份整體樓價較九七年高出超過四成，七月份成交量已重返十多年來的長期平均水平。最新二手樓價指數再破頂，過去三個月樓價累升逾半成，主要是中小型單位樓價愈升愈有，上車買家不惜高追，把樓市推上「癲峰」。歸根究柢，是市場上細單位供應較少，政府推出「辣招」後盤源更被進一步榨乾，在此消彼長之下，造成當前異乎尋常的市況。

樓價維持在甚麼水平才算合理，始終要看經濟基本面，以及買家的負擔能力。由於訪港旅客消費急跌及內需放緩，香港次季經濟增長隨即放慢，為一二年第三季以來最差。當經濟表現轉壞，打工仔就算未至於擔心飯碗不保，也難免面對工資增幅減慢，住宅買家的負擔能力無可避免受影響，二手樓價是否還可以無止境地乾升呢？

中長期而言，樓價表現繫於供應，現時至少有十個新盤蓄勢待發，當中上車單位比例較以往多。今年上半年已有逾一萬二千伙在施工，按年大升六成，未來三至四年，私人住宅潛在供應多達七萬三千伙，即每年將有近二萬伙應市，未來樓市供求應不會像目前那麼緊張。

此外，外圍經濟環境不見得穩定，尤其美國加息周期可能很快來臨，屆時樓價下跌的機會率終究比繼續上升為高，入市要提防是否已站在轉勢邊緣。