差餉物業估價署數據顯示，樓價指數在連跌兩個月後五月份回升，再創歷史新高，中、小型住宅樓價全面回升，九龍區的中小住宅售價升幅達一至兩成左右，惟租金指數平穩無升跌。樓價的現實宣告了，政府調控辣招沒有甚麼正能量，反而產生愈來愈大的負能量，調控日益走入窮巷，撤招難，出招亦難，陷於進退維谷境地。

不錯，辣招很大程度趕絕了樓市炒家，但所謂「趕絕」應恰如其分地認識。在辣招壓頂下，炒家不再大炒特炒了，其實炒家這個態度，恐怕不必看辣招，隨着美聯儲釋放出退市訊號，炒家亦會知道收斂。但炒家不再大炒特炒，並不意味着出現走貨拋售，由於此前所賺頗豐，炒家有條件將手上物業放租，守候辣招退市，不會立即投降。刻下中小住宅售價漲、租金卻未見漲與此有關，因此準確地說，炒家是離場蟄伏，等待時機再起。

另外，中小型住宅樓價全面回升，豪宅樓價未升，不但反映炒家從這一板塊撤出，也顯示北水南來大不如前，甚至有內地業主放售本港豪宅套現，北水收斂雖有冷卻樓市的作用，但被中小住宅升溫大大抵銷有餘。情況恰好反映，樓市持續膠着，已令觀望辣招政策效果的用家大失所望，不再空等辣招見效，而蜂擁頂着高樓價入市。

這個現象的另一面，五月份中小住宅樓價回升，某程度是政府另一政策促成。白表免補地價購買綠表居屋（俗稱白居二）合資格者，按原訂六月可以入市，二手居屋聞風而炒起，呎價直逼二手私人住宅。於是二手居屋與二手私宅，形成漲價互為作用的循環。可見不論二手居屋還是二手私宅的蠢動，皆顯示被稱為剛性需求的購買力，乘時小規模地引爆。

政府須正視辣招實施以後，改變了用家上車的條件，許多剛性需求被壓下來。白居二之所以大幅推高二手居屋樓價，並不是買家不知道居屋質素與流通不如二手私宅，而是要急着入住且樓按條件較鬆易上車。其實，除了用家上車受壓之外，換樓亦被抬高了門檻，整個樓市盤源減少流動呆滯，亦形成中小住宅供求失衡，產生了推動漲價的作用。

綜合上述市場現實，政府辣招調控樓市，政策的正能量很小，負能量很大，政府一再表明有需要時再出招，更讓人擔心政府自信爆棚盲目出招，愈是出招愈見釋放負能量。值得注意的是，另一方面的負能量出現——由於交投呆滯、缺乏流動，不但打爛地產經紀的飯碗，引起了訴諸上街的抗爭，也帶來庫房印花稅收入大減，以及政府管治威信的問題。換言之，辣招調控的負能量在擴散。

很明顯，在供應未及適當睇齊需求的情況下，無論政府出甚麼辣招，始終難以有效恢復樓市的穩健。目前的尷尬市況已清楚顯示，樓價總是與政策作對，表明政策已走入進退維谷的窮巷，樓價續漲無招可出顯得政府無能，出招加辣又勢必更為打壓剛性需求，如果政策負能量持續擴散、發酵，而政府再難有作為，樓市的前景將更糟糕。