內房抽水捱嚴冬 今年經濟特別冷

內地樓市去年曾經歷光輝的一年，多達七家房企的年銷售突破千億元關口，相信是因為當時市況仍未逆轉，企業無需積穀防饑，反而紛紛加大投資，直接令去年底內房股整體負債比率不跌反升。為紓緩債台高築的壓力，年初乘着美元低息期的尾班車，透過大量在境外發行永久債券取得融資，如意算盤是希望只付低息而不用還本，在不影響大股東控股權下，盡量爭取時間。

今年第二季，內地樓市氣氛急降，部分發展商試圖以割價促銷力挽狂瀾，仍無助收復失地，大部分發展商僅完成全年售樓目標三成，金融市場對償債能力及在建項目變現能力存疑，再發債難度大增。

內地樓市有所謂「金九銀十」的傳統銷售旺季，內房企業卻不等收割，紛紛向股民伸手。見微知著，可見限購令鬆綁的刺激，持久力並不樂觀，故先供為快。人民銀行上星期向五大內銀提供常備借貸便利（SLF），變相釋放五千億元人民幣資金進入銀行體系，維持定點、定向微刺激手段，也等同宣布大規模放水減息的可能性，已變得微乎其微。

最近人行對內地銀行下達指示，要維持按揭審批為樓市輸血，避免樓價震盪衝擊本已疲弱的經濟。可是準買家看透發展商在建項目及庫存皆在歷史高位，議價能力薄弱，促銷割價是必然，在明天買得更便宜的想法逐漸萌芽，延遲購買甚至索性不買，使得發展商減價促銷的策略事倍功半。

面對堆積如山的債務，銷售變現能力轉弱，市場資金鏈隨時斷裂，惟有不惜高成本選擇大折讓供股，令權益被攤薄，更有可能演變成惡性循環。唯一可幸的是，四月至今人民幣匯價反彈，之前大發特發的美元債，暫時毋須大額減值準備，否則情況肯定更惡劣。

大折讓供股抽水，對股東的長遠成本不輕，除了因內銀落雨收遮把內房企業拒諸門外，亦反映發展商對今次樓市寒冬作了較壞打算，準備長期抗戰。內地樓市由盛轉衰已揭開序幕，大型發展商尚可透過資本市場捱過嚴冬，至於規模較小的發展商，資產大賤賣甚至爆煲陸續浮面恐怕只是遲早的事。

「金九銀十」應旺不旺，一葉知秋的味道更濃烈。國家統計局早前公布的數據顯示，房地產開發投資每況愈下，開發商的資金頗為緊張，與內房抽水潮起，時間上甚脗合。由於房地產是支柱產業，今年內地經濟肯定特別冷。