房託基金發展 切勿本末倒置

本港房產信託基金市場發展不足十年，領匯於二○○五年上市，是本港首隻房託基金，目前約有十隻上市基金，八隻基金均錄得高回報，其中更以領匯表現最為出色，股價升逾三倍。要判斷一隻房託基金的投資價值，除了比較息率回報外，亦要考慮所持有的資產質素，因為資產質素佳，與商戶就租金的討價還價能力亦較高，收入增加亦有望增加派息能力。

適逢各主要經濟體近年競相推出量化寬鬆政策，推高各類物業市場價格，香港更受惠內地個人遊政策，大量旅客來港購物，令本港零售業出現罕見的十年興旺期，得以支持商場租金持續大幅上升，房託基金租金收入亦水漲船高，支持房託基金的分派回報持續增加。

可惜花無百日紅，香港零售業出現盛極而衰情況，政府擬收緊個人遊名額，內地大城市旅客轉往歐美國家消費，來港旅客的消費模式亦由高檔走向中低檔，高級消費品銷量大跌，令香港零售業貨值連續六個月下跌。業界更估計跌勢未止，零售業由擴張期開始逐步走向收縮期，商場舖位由供不應求，轉為有吉舖出現，在在顯示租金有見頂迹象。即使暫未見到短期內急劇回落，對倚賴商場租金收入的本港房託基金而言，未來收入面對放緩風險，不應掉以輕心。

恒指公司早前表示下次指數檢討時，會將房託基金納入恒指指數系列選股範圍，大型房託基金有機會染藍，股價持續受到追捧，證監會擬修訂房地產投資信託基金上月底刊憲，容許房託基金動用資產總值百分之十投放於物業發展、重建物業等等，變相容許房託變身地產商，可自行發展非住宅的收租物業，作為長線收租之用。

放寬房託投資限制對市場有何影響，仍須拭目以待，即時見到的市場反應是領匯遞交大圍站上蓋意向書，並計劃與其他發展商合組財團參與，令市場側目。但房託基金進軍房地產業務亦有很大限制，上限為基金資產總值一成，要成為發展商並不容易。

平情而論，房託基金轉型做地產商值得商榷，不但扭曲房託基金作為穩定收益工具的本質，捲入物業發展的市場波動風險，對於需要穩定收益工具的投資者並非好消息。房託基金為追求利潤目標，置本身的穩定性質於不顧，只會令房託基金名存實亡。房託基金若要達到可持續發展，必須考慮「走出去」，在其他市場尋求投資機會，才可擴大生存空間，令行業得以持續發展下去。