樓價升勢停不了 加辣衝動勢再起

差估署昨公布，七月份整體樓價全面報升，動力主要來自中小型單位，面積四十平方米以下的細單位按月升近百分之二點六，而面積四十至七十平方米以下的按月升百分之二點三，均高於整體樓價升幅。此外，港島及九龍區約四十平方米的細單位，均價已突破四百萬元，只有新界區暫時仍「留守」在三百七十萬元，上車盤真的買少見少。

四百萬元對上車族是樓價分水嶺。按現行按揭政策，四百萬元或以下物業的最高按揭成數為九成，首期四十萬元可以上車；四百萬以上至四百五十萬元以下物業，最多只能借三百六十萬元；四百五十萬以上至六百萬元物業，則只可按八成。換言之，樓價突破四百萬元後，已等同自動「加辣」，買家要付出更多首期才可圓置業夢。

當按揭負擔加重，理論上可暫時遏一遏市況，從八月份二手住宅買賣登記按月跌近一成四可印證。不過，這種自動加辣，效果肯定不會持久，一旦買家看到樓價升勢不止，在遲買不如早買的心理預期推動下，購買力便會再度湧現，就算銀行按揭難借足，也會千方百計籌錢入市，屆時樓價又會在成交配合下再上衝，結果是買家要承受更高風險。

事實上，更為貼市的地產代理二手樓價指數，最新按周升百分之零點六，連續兩星期創新高，新界東樓價指數升達百分之二點五，創八十四周最大升幅。今年首七個月整體樓價已升了百分之四點三，各區樓價接力破頂，無樓人士的心情可想而知。

由於歐洲央行出乎意料減息，並預告下月「放水」大舉購買資產，這些資金會否流入香港尚未可知，但投資市場氣氛相信會更為熾熱。在內外夾擊下，可能會令政府為防金融風險，對樓市再添辣招，問題是還有效嗎？根據以往經驗，加辣不外乎從加印花稅入手，短期或會產生一些心理效果，但只怕令供應進一步減少，反而成為樓價乾升的動力。

其實，美國加息步伐始終最為關鍵，聯儲局預計在下月宣布完全停止買債，令環球金融市場充斥大量不明朗因素，均是樓市面對的重大風險。如果政府選擇加辣，若一旦遇上金融市場黑天鵝事件，樓市泡沫隨時一碰即爆。可是買家不願相信樓價會顯著下調，投行更轉軚唱好，新增供應又遲遲未見大舉登場，顯示政府房屋政策陷於進退失據狀態。