新盤加深劈價 樓市調整踩油

有預計發展商掀起新一輪減價戰，有認為發展商各有各賣不會掀減價戰，市場分析歧異，只能從樓市找答案。樓盤各有條件，由所處地段、環境交通配套、品牌及質素不同決定銷售取態，新界尤其元朗是供應增長重地，貨多價跌自有其因。

然而，面對整體樓市總有的條件是共同的，譬如購買力的激發，以及市場的預期心理。許多市民對高樓價已心如死灰，再也提不起興趣睇樓，對優劣不同的樓盤已無感覺，甚至對白居二的置業優惠也不動心，顯見高樓價已令置業意欲極其低落，是新盤須劈價促銷的根本原因。

自去年起，發展商採用種種折扣優惠變相減價，至少顯示兩點，一方面住宅供應增加，發展商回籠資金加快流轉壓力漸增，需要加速去貨套現；另一方面可調動的購買力仍然有限，不得不以減價爭客，以至去到代繳辣稅這招，更旨在抵銷辣招效應，吸引一手用家以外客源。

美國退市對於發展商來說，是形勢逼人的宏觀因素。低利率始終是激發買樓的利好，低利率終結是吸引買樓的噩耗，雖然美聯儲聲言低息至少維持至一五年，但受資金流影響，按揭利率可能先於美息上調而上升，退市可能加速之際，勢令發展商感到去貨時機難縱。

問題是加深劈價能否遂加速去貨之願？對樓市積壓的購買力，會有激勵作用，形成一波有熱度的認購，但一波熱度過後相信就難持續，除非再有減價激勵。這是與市場預期心理有關，競相劈價後再深度劈價，無疑大大強化準置業者劈價預期。

新盤深度劈價令早前入市的業主立即坐擁蟹盤，難免令準置業者有做蟹之憂，不敢毅然決然入市。這種心態可以理解，劈價預期強化勢令發展商事與願違。同時，由於辣招加重上車的難度，許多用家首期本錢有限，對置業望門難入，亦被迫情願耐心地多等一會。

無論怎麼說，深度劈價已為樓價調整打開了一扇大門，儘管新盤或各有各做法，但毋庸置疑的是對二手盤帶來重力震懾，二手業主將被迫檢討其企硬惜貨態度，回到減價、議價思維上來。進一步可想像更帶出二手盤與新盤的減價互動，致使樓市調整逐步加快。

至於目前所見，新界新盤率先跌價，基於供求情勢不同，市區新盤做價有力企穩，形成兩極化。然而，長遠而言新界盤愈劈愈深，最終勢必波及市區盤，因為置業者價格選擇精明，且發達的公共交通拉近城與郊的距離，何況新界和市區宜居程度各有所長，市區樓難言絕對貴價優勢，跟隨調整只在遲早。