美聯儲最近的利率前瞻指引，悄然「修改」着市場預期，更多的分析正把美國加息的起點，由一五年向後移至一六年，甚至一七年後。並且技術上美聯儲啟動加息的依據，恐防放棄失業率目標，改為單一盯住通脹，意味着加息愈遲愈好。滙豐銀行亞太區顧問梁兆基根據美息情勢，估計今年本港資產價格降幅溫和，即樓價僅輕微下跌。

對本港樓價的預期，亦因為加息預期轉變，更趨於分化。去年末季分析睇跌樓價是主導性的，只有跌幅大細的分歧；踏入新舊年之交，出現了預期今年向升的預測，顛覆了看跌主導的潮流。這明顯是因為加息起點後移，同時亦未見出現資金緊絀的迹象，而引致樓價預測的改觀。但可加以注意的是，對本港樓市泡沫未出現強烈的否定意見。

不敢說在政府宣布辣招不撤、不微調下，預期樓價向升是刻意離經叛道，但借用內地多年調控樓市成效不彰為例，行政措施的效力是不必高估的。根源本在供應不足，而在這基礎上又逢「水浸」，是市場存在拱托樓價的力量。近期新盤推出，先是以優惠代削價，但加推時仍有加價空間，某程度顯出樓價的韌性。

以梁兆基的觀點，縱然樓價處在調整進程，也是緩慢的。換言之，港樓即使難脫泡沫風險，但終究是危機不至泡沫耐久。若樓價泡沫是耐久的，試想像是甚麼情勢？一邊是樓價不退熱，另一邊是辣招不後撤，大致可知樓市將維持膠着現狀。這邊廂，買家觀望等待，業主企硬苦守；那邊廂，地產代理縮舖減員，收入萎縮叫苦連天。

影響尚不限如此。目前已出現發展商買地意欲下降，投資銀行睇淡地產股的現象；同時，銀行樓宇按揭萎縮，信貸湧向私貸市場「廝殺」。對本港經濟有支撐性作用的地產、金融，這兩個產業板塊勢必受到震動，如果是短期的不難挺過去，但泡沫耐久而調控不收手，情況演變成中長期的困擾，兩大板塊日子不好過，整體經濟能好起來嗎？

不管是泡沫耐久或樓價不跌反升，香港都難免面臨雙重無形成本：一方面整體營商成本高企，降低本港競爭力，令高樓價的負能量波及更多產業；另方面民生成本居高不下，勢必增加政府財政壓力。何況高樓價已不僅僅是經濟問題、經濟風險，已成為政治問題、政治風險的導火線，樓價泡沫維持愈久，風險積聚則愈厚重。

樓價泡沫耐久化，並非危機不到，只是時候未到。通常是風險積聚愈厚重，危機後果就愈慘烈。更不幸的是，樓價有效調節的鑰匙，不是握在港府手上，加息何時開跑、跑快跑慢的號令旗操在美聯儲之手。美聯儲不會因應本港市場現實，只會因應美國的情況操作其政策。實際上，現今本港追隨內地，經濟有下行壓力之際，美國已企穩了復甦的步伐，退市、加息終將可期而至。港美經濟大勢不同，美國政策轉身必逆香港大勢，危機將會由此而引爆。