供應似實還虛 安居寧急毋緩

《施政報告》還未讀完，本港地產股已彈起，翌日市場評論一致為地產股加分，更張揚了地產股的升勢，情況無疑為《施政報告》重中之重闡述的房屋大政，落了明確的註腳，樓價再瘋似是可期的事。劣評的觀點聚焦政府所言的供應，還是遠水不能救近火，短中期供應似實還虛，與社會安居的訴求寧急毋緩，形成極大反差。政府想向市民派定心丸，結果自是落空。

政府施政規劃中，就短中期增加資助房屋供應出了七招，當中講到實的是：明年底預售首批二千一百伙新居屋、二○一八年起五年內總公屋供應目標增至十萬個單位、加強打擊濫用公屋和每年建一萬五千伙達到每年提供二萬二千個公屋單位。從中可見有數的短期資助房屋供應，就那麼兩千伙算得上一股近水，但對於等着像中六合彩般的申請者，無疑少得可憐。市民上樓的安居承諾更恐成空談。

就短中期增加土地供應，政府出了十招，儘管內有實招，但虛的佔多，當中用上「研究」字眼的，可能有亦可能無；用上「改劃」字眼的，可能耗時較長，這些作為近水來看不合格。官場中人表示，土地供應措施中，以更改政府、機構或社區用地，最快可增加供應，亦需時四年之久，中期措施則要到二○二○年可望有效。這意味着到本屆政府任期將滿時，解決居住難題才開始略有眉目，期內社會安居的訴求只好望天打卦，期待政府好運氣事事順利。

政府一心打造有能力解決安居難題的印象，以便重整市場預期，但露了缺近水救近火的底，遠水不能救近火的現實，只會造成兩大市場預期：一方面苦等居所的市民耐性漸失；另一方面樓市得益者放下心來。當中市場情緒一消一長的關鍵在於：需求更急於釋放，而樓價企得更硬，樓市將以其「堅不可摧」的表現，嘲諷政府的調控成效，挫傷政府的管治威信。一旦樓市趨於瘋狂，激出政府更多干預，亦如以往一再出辣招，而一再未收效，反而形成催化供需失衡的惡性循環。

可以說，整治樓市從供應入手，政府找對了用力方向，但積重難返恐怕買不回時間。供應失衡是「前朝」留下的包袱，供應失衡的極度嚴重，已使得問題有如危重病人，要救治也只能是病去如抽絲，與市民期望的，難免有時不我與之嘆。就運氣而言，顯然沒有好運氣等着政府，只能腳踏實地、千方百計；怕的還是壞運氣等在前面。

依照市場動態，樓市勢必進入新一輪的「好風駛盡」航程，有樓市指數顯示，目前市況已高於九七年時三成，在這個基礎上，如果樓價再依市場估計的升一成，意味着風險進一步累積，不是甚麼好事情：一是會否為金融埋下計時炸彈，觸發金融風險；二是樓市快速推高實體經濟的營運成本，削弱本港的競爭力；三是加重民生支出負擔，沒有一樣不是政府後續難解的癥結。未來樓市發生任何不測，更令人擔憂引發危機較九七年時更甚，本港經濟付出超級調整期的慘重代價。