反價新高重現 樓市破招再飆

過去的周六日，二手樓成交再冒起，一方面私樓反價及破頂成交重現，另一方面新界居屋綠、白表成交締出新高的不在少數。市況顯示，對於政府遏樓的最辣招數，買賣雙方在經過一段時間的蟄伏觀望後，正重新振作投入市場，亦顯示了這一輪辣招再被突破，面臨着失去效力，樓市突破辣招後再度飆升的現實。辣招被破的契機是美聯儲新一輪量化寬鬆（QE4），潛在原因還是歸結於供應匱乏。

政府推出辣招後，買賣確曾蟄伏觀望，成交相當淡靜，這時地產代理大叫「冰河時期」降臨，甚至有的代理行已啟動縮舖裁員，一些官員也難掩沾喜，對外表示遏樓已見效，事實證明是又一次誤判市勢。估計導致誤判的原因有二，一是低估了熱錢流入的效應；二是低估了辣招的負面效應。

近期熱錢持續流入本港，金管局先後啟動了數以千億元計的干預，熱錢是否流入物業市場，暫時無從查證。即使流入的熱錢不至於炒賣物業，但肯定會強化通脹的預期，從而強化置業的意欲。住宅的潛在買方已無耐性等待供應增加令樓價降下來才入市，與此同時，物業炒家也未遠離市場收手另待機會，其資金轉向不為辣招涵蓋的商業物業及車位等。換言之，辣招並未能將資金逐離樓市，對此有失判斷將低估了需求。

政府出招也不能光看正面效應，也要看負面效應。正面效應看似增加了炒賣難度，但負面效應是每次出招，都令一批業主持貨觀望，造成二手供應的縮減，而事後證明業主囤貨是對的。正如額外印花稅夠期，放售物業扣稅後仍賺錢，這個前車可鑑，加強版額外印花稅及買家印花稅推出不久，已出現多宗無懼繳稅的成交，按樓價走勢，囤貨到稅期屆滿仍可能獲利。賣方早出貨、遲出貨根本無憂，倒是市場供應更形缺乏，令樓價總會跑贏政策，看起來政府出招的負面效應，往往強於正面效應。

當前樓價再現飆升，成為又一次對辣招的否定。樓市比一、兩年前更為嚴峻，因為一方面住宅的價格，不論豪宅還是細價樓已一再破頂，細價樓都成了奢侈品；另一方面住宅以外的物業也爆發升浪，衝破了天花板。在效果上，樓市現狀已造成了民生負擔與營商成本雙重問題，成為政府管治的政治問題，就民生負擔而言，高樓價與貴租金侵蝕市民收入、打壓消費能力；就營商成本而言，不但可能轉嫁予市民，亦影響到吸引投資，甚至削弱本港金融地位。高樓價與貴租金，成為打造安居樂業民生目標的攔路虎。

更現實的問題是，政府在辣招之後，還有招數或是黔驢技窮？官員對外表示在必要時還有招數，但到了加強版額外印花稅及買家印花稅這一步，財稅手段顯然已用得較盡了，不但已惹起過分干預的非議，而且也與樓市發展產生利益衝突，發展商、代理行及業主不同市場參與者，不同利益需要平衡，但合理地平衡難度甚大。政府還有見效的招數之說，只恐怕誇口居多。