資產市場政策變幻 價格風險跨年傳遞

二○一二年即將過去，回眸資產市場一派風雲歲月景象，股市前低後高波動，樓市牛氣衝高待變。主導資產市場劇情的是政策變幻，年內全球各主要經濟體都做政策推手，主要發達國貨幣政策一味愈推愈寬鬆，內地就不懈主催人民幣國際化，無不影響到香港資產市場表現，就着樓市衝破可容忍的高位，港府亦一再政策打壓，可謂本港內外政策煎逼，二○一二年資產市場注定是不容易、不確定的一年。

資產市場備受內外政策影響，擇其要者當數量化寬鬆（QE）及人民幣變身。美聯儲的超低息政策愈拉愈長，量寬印鈔一波接一波，直到疑似QE4出台，尚未有收手迹象。這套政策的效用在於帶來大量流動性，下半年本港再度因資金湧入，金管局一再大手承接港元，銀行結餘數倍於正常水平，顯示本港再受熱錢影響，而資產市場利弊兼收：利是扭轉了股市的弱勢，弊是強化了樓市的風險。然而，港股先輸後贏，散戶得勝能有幾人？

當中關鍵的是人民幣的動態，年內人民幣措施頻密，對香港的直接或間接影響是雙重的。作為對離岸人民幣市場發展的支撐，本港資金池得以擴展而逐步形成規模，並建立起人民幣的回流機制，更可喜的是人民幣債市勢頭向好，推動了本港債市發展的熱潮。這對於本港金融業，具有長遠的積極意義。然而，年內人民幣在波動中升值，以及大舉流出國門，卻引發「北水南來」進入本港樓市，推動樓價更加強勢，觸動港府被迫對樓市出手作新一輪的打壓。

其實，人民幣升值相對港元貶值，內地客來港買樓如同八折，還不是北水南來的關鍵動力。重要的是內地調控愈來愈嚴，收緊了投資門路，致使大量資金流出國門，其中一部分來港搵食，進入樓市是吼準本港樓市的優勢──回報高及流動性強。可以說，內地政策調控間接成為本港樓市暢旺的一大推手，更甚者，從政府祭出最辣的買家印花稅這一招以後，仍陸續有內地來資，寧啃買家印花稅而照樣買樓，顯見北水勢頭之強。

熱錢愈瘋狂，樓市愈活躍，愈見海外政策變幻對本港資產市場影響之大，也愈發暴露本港的風險所在。二○一二年本港物業市場，罕見由豪宅到中細價樓，到居屋公屋，到工廈廠房，再到商廈舖位，以至車位都全面炒起，也凸顯了供應的全面失衡，顯示着政府以往樓市治理埋下的風險，在今年裏被推到極致。同時，政策年內一再出招，難遏樓價漲風，又顯示着政策風險升高，因為負面效果愈來愈凸顯。

二○一二年資產市場的價格高漲，對實體經濟的影響亦已浮現，本港零售市道年內形成轉角之勢，尤其下半年，除了內地客對來港掃貨熱情下降，就是租金成本對零售企業帶來損害，短期是企業利潤受損，中長期是零售業布局版圖扭曲。由此亦凸顯了資產價格年內近乎失控的風險，正逐步向實體經濟層面傳遞，包括商業租金成本和可能升溫的通脹，將被帶入二○一三年的商業營運及社會民生。