賣地成績遜預期　量寬風險莫輕忽

港府昨日舉行的土地拍賣，再度成為市場關注焦點，一方面是該土地坐落九龍塘延文禮士道，是九龍區傳統的豪宅區，正合發展商追逐豪宅地皮的口味，另方面這是施政報告發表後，港府首次舉行的土地拍賣，業內人士認為拍賣成績不管好壞，均可看作發展商對港府推出新一輪調控樓市措施的即時反應。

結果該土地以二十一億七千萬元成交，折合每方呎樓面地價不足一萬元，屬於市場預期下限，以近期熱浪滔天的樓市來說，算是比較罕見的結果，而且參與競投的發展商數目僅四個，與早前多幅豪宅地皮拍賣，發展商爭崩頭的場面形成強烈對比。如果這是港府收緊發水樓預期之內的結果，昨日的拍賣成績，港府很明顯是求仁得仁。

值得留意的是，施政報告上月公布後，本港新盤及二手樓市不跌反升，炒賣活動的熾熱程度變本加厲。客氣一點的說法，是施政報告消除了市場的不明朗因素，不客氣的說法，是市場人士擺明立場，認為施政報告調控樓市的新措施「冇料到」，港府根本無心也無力整頓樓市，炒家自然放心大炒特炒。

究竟港府限制興建發水樓的措施，是有威力或無威力，抑或如部分市場人士所指，是發展商不滿港府的做法，故意冷待這次賣地，有待港府方面深入探討。這次拍賣反映一些重要問題有待處理，例如新措施的落實細則仍未清晰，令發展商計算開發成本時，要基於不同的假設，有欠公允，主事官員應盡快釐清所有疑問，令業界在公平、公開的遊戲規則下，重整其買地和發展策略。

港府限制興建發水樓，原意是令整體樓市對消費者顯得更「均真」，雖然有發展商認為對樓宇供應難免有一定影響，不過只要港府願意增加土地供應的彈性，例如採勾地和定期拍賣的雙軌制推出土地，不是鐵板一塊地死抱勾地機制不放，相信長遠而言，本港樓市供應在新政策下所受影響相對有限。

坦白說，對本港樓市影響重大的因素不在內部，而是在海外，尤其是美國進一步推行量化寬鬆政策，不顧可能催生資產泡沫的後果，對包括本港樓市在內的全球資產市場，可能形成無法控制的風險。令人失望的是，港府對於這種形勢和風險，即使口裏說知道，卻完全缺乏該有的應變意識和能力，更推搪說受制於聯繫匯率制度，港府甚麼也不能做，這與坐以待斃有何分別？

當其他國家或地方的政府都趕緊以加息或各種行政手段，為自己建立圍牆，防止熱錢大量流入，激化資產泡沫時，港府即使在貨幣政策上沒有自主權，也不等於甚麼事也不能做。若要等美國加息來引爆資產泡沫問題，豈不是太被動？本港在九七年的樓市泡沫爆破，破壞力之大，港人至今仍猶有餘悸，幸有中國因素支持，本港樓市才可捱過低谷，重新上路。香港以往固然曾靠好運氣過關，這可以是普羅市民的期望，卻絕不應成為港官施政的態度和基礎。