黔驢花招哄騙拖　樓市死局無出路

港府發表新一份施政報告，對樓市着墨的篇幅甚多，用意非常明顯，就是想令港人覺得港府終於肯認真面對樓價過高，以及樓市炒風熾熱的問題，希望透過這一連串措施，可以如港人所願，以香港為家，在這裏安居樂業。

如果與以往愛理不理的態度比較，港府今次針對樓市問題，無疑是比以前積極了一點，也提出看似多樣化的措施，例如活化居屋、置安心資助房屋計劃、每年推出約二萬個住宅單位、將買樓剔除在投資移民計劃的計算金額外、限制興建發水樓等。

在施政報告公布的初期，市場也以為港府今次對樓市動真格，跟隨中央政府嚴打樓市炒風，港股急跌了一輪，地產股跌幅尤其顯著，但不消半晝，市場已看穿港府在文字堆背後的手段，不外乎哄、騙、拖，知道今次施政報告看似重手，其實又是花拳繡腿的事實。在內地股市上升的帶動下，大市不僅急速反彈，地產分類指數同樣止跌回升，反映大家根本不將施政報告的措施當作一回事。

很簡單，只要翻開報告內提及的樓市新供應，最快也要等到二○一三年。換言之，未來三年樓市的供需失衡情況完全沒有改觀，即使報告提到未來三、四年，每年的私人住宅供應量約二萬個，與過去十年的平均私人住宅吸納量相若，說是原地踏步，並不為過。

但不要忘記過去十年，港府有很大部分時間是變相收緊土地供應，扭曲了市場的平衡，究竟是高估了抑或低估了市場的需求，需再作詳細研究。而以此作為未來供應的參考指標，等於用九七年的峰值作為量度樓市是否出現泡沫的指標那樣危險，因為峰值不僅是泡沫，更是泡沫的爆破點，要看齊九七年的峰值才肯動手，恐怕為時已晚。

港府現時的做法，明顯是頭痛醫頭、腳痛醫腳，忽略全面的發展需要，可惜港府高層由特首至各司局級官員，均習慣了一套得過且過的治港思維，只顧眼前事務，不敢作出長遠規劃，也懶得規劃，以免招惹麻煩。從以往多年的政績看，港府對於準確評估樓市需求變化，可說完全不合格，港人對住宅的需求有多少是作住屋用途，有多少是作投資增值用途，港官既沒有分析，也沒有留意，更遑論現在多了內地富裕階層的新購買力，令樓市形勢更複雜，要做到供需平衡，必須深思熟慮。

另外，為了遷就中小型住宅不足的問題，施政報告建議西鐵沿線「盡量」興建中小型住宅，透過賣地條款指定單位的最低數目及面積限制。這些表面措施對於能否有效幫助市民上車，紓緩樓價升幅，可能性又是極低。新措施的結果恐怕是畫虎不成反類犬，最終衍生愈來愈多中小型面積的袖珍豪宅，成為香港樓市另一個奇觀。