供應斷層未擺平 穩定樓價無咁易

本港一手住宅供應量從谷底回升的趨勢持續。根據政府公布的數據，截至今年九月底，未來可供出售的住宅，包括已落成但仍未出售的，以及建築中並扣除已售樓花的，單位總數共五萬一千個，較六月底增加三千個，並且連升兩季，而首三季的住宅單位施工量更超過一萬一千個。這是否顯示政府近期增推土地以穩定樓市的措施開始發揮作用呢？本港住宅物業的新供應是否已走出斷層呢？答案是言之尚早，未是時候樂觀。

雖然可供出售的一手住宅單位數目，自去年三月底以來首次重越五萬大關，增至五萬一千個，但與有紀錄以來的長期趨勢比較，仍然有一段距離。在二○○八年樓市開始進入供應斷層以前，已建成及建築中可供出售的單位數目，普遍維持在五萬六千個或以上，高峰時期更達六萬五千個。如以這個長期趨勢作參考，到目前為止，供應與需求的缺口還是清晰可見。

同樣道理，雖然今年首三季的施工量達一萬一千七百個，分別超過二○○八及○九年的全年約八千個單位，但與過去多年的趨勢比較，數量仍屬偏低。撇開九七年後連續幾年的施工高峰非正常時期不談，從二○○一至○六年，每年的施工量介乎一萬四千至超過一萬八千個單位。換言之，從施工量的長期趨勢變化可以再一次印證，一手私人住宅供應與需求的確存在缺口。

近日政府宣布由明年四月起收緊「發水樓」限制，市場估計新的住宅項目將會趕在未來幾個月入則，令未來一兩年的住宅施工量大幅上升。不過，住宅項目從動工至落成，一般需時三至四年，就算發展商可提前預售樓花，也要再等幾年才能入伙。由於二○○八及○九年的施工量實在太低，私人住宅的落成斷層還需要時間擺平，將會繼續從實際及心理上影響着本港住宅樓價。

政府每一季公布私人住宅一手市場的供應統計數字，實際是一種「管理預期」的手段，讓市民清楚未來幾年的大概供應量，再按本身需要打算。可惜這項統計有一個先天缺陷，削弱管理預期的效用，就是沒有同時提供單位面積的統計，有意置業的市民無從得知心儀單位類別將來的供應量有多少，對上車一族的影響尤其嚴重。其實根據每個住宅項目的圖則，已可知單位的面積及數量，何不一併公布、令資訊更全面和透明呢？

由於籌備動工及審批圖則需時，上季施工量及可供出售單位數目上升，與政府近日推出的降溫措施無太大關係。不過，隨着多幅土地成功拍賣或招標，加上發展商趕搭發水樓尾班車，可以預期未來的施工及供應量將顯著上升，對穩定樓市應屬好事，問題是來得太遲，改變不了過去幾年因供應斷層導致樓價大幅攀升的事實。政府面對社會怨聲載道，才企圖引導市場對樓市的預期，在此不得不提醒要留意預期以外的情況，如果未來幾年全球資金氾濫不改，就算供應增加，亦不容易穩定樓價。