對於柴灣地皮無人問津，發展商近乎異口同聲認為地皮存在先天不足，例如面積細難以「裁剪」、鄰近墳場影響景觀、地皮背後的斜坡權責不清楚，均增加發展難度，難怪這幅地皮在二○○四至○五年度被納入勾地表之後，每年滾存又滾存，一直無人願碰，背後原因大家心知肚明，只是一直沒有宣之於口。今次拍賣失敗，恐怕又要繼續滾存。

以往我們已多次指出，政府每年編製的勾地表，地皮數量不少，看似不愁沒有足夠供應，實際則像一個「雜架攤」，很多地皮存在先天性問題，缺乏發展潛力，放入勾地表內純屬裝飾，真正的住宅供應量肯定大打折扣。昨天主持賣地的拍賣官，本身是地政總署助理署長，對於柴灣地皮不獲承價感到驚訝。其實，這位負責土地政策的高官現在像如夢初醒一樣，才真的令人驚訝！

至於成功賣出的粉嶺地皮，在二○○七至○八年度被放入勾地表，一樣從未獲試勾，滾存幾年，但昨天的競投氣氛相當不俗，經過四十三口叫價才賣出，可見並非沒有吸引力。那麼為何多年來連一次試勾也沒有？答案相信是發展商並非不想買，而是不想勾，如果不用經過繁複程序，還是會積極競投。換言之，勾地制度的確窒礙土地供應，導致住宅供應量打折再打折。

不過，這幅粉嶺地皮是否只會用來興建中小型住宅仍然屬未知之數。根據一些測量師意見，以成交價計算，每方呎樓面地價超過三千元，超出市場預期上限，從成本效益的角度來看，將來加入一些「豪宅成分」也屬合情合理。另一方面，測量師認為柴灣地皮以底價五億三千萬元開賣，定價並非太高，最終要收回，主要是因為地理位置限制，難以變身豪宅。這些市場意見再次確認新盤豪宅化是不可逆轉的大趨勢。

政府主動拍賣蚊型地皮，一邊說增加中小型單位供應，另一邊乘機清走勾地表的倉底貨，一心二用，明顯缺乏誠意。其實，連同還未推出的紅磡住宅地，市場估計三幅地皮只提供約五百四十伙，本來已是微不足道，現在還要減去柴灣地皮近二百四十伙的潛在供應，豈不是得啖笑？另一方面，無論主動推出抑或勾出拍賣，有發展潛力的地皮必定出現激烈競投，發展商大小通吃，再次說明土地渴市，供應不足正是樓市無法平穩發展的根本原因。