內房遭收水打壓 市場連帶風險現

人行的初步統計顯示，去年人民幣房地產貸款增速，大幅回落十三點五個百分點，且年增量佔同期各項貸款增量的比例，亦比上年低九點四個百分點。數據反映，內地從資金鏈入手，扼緊房地產命脈不放鬆，顯見稱為史上最嚴的房地產調控，的確所言非虛。相比限購令、限價令實施的效用，這一招才是殺着。

數據間接啟示，受嚴控、有限度的貸款，一方面流向實體經濟其他環節，如「三農」貸款；另一方面流向保障性住房，全年累計的增量佔同期房產開發貸款增量逾五成。整體信貸的流向，顯示了「壓」與「保」的不同調控取態，由此產生的後果值得關注。

「壓」的效應正在引發產業的資金鏈斷裂。根據當局的宣示，今年銀根預調微調，惠及商品房的機會微乎其微，與此同時，估計有千億元計的地產信託到期，如果現房出售套現接不上，房企的流動性勢必「斷流」。但從春節前後慘淡的銷情看，售房套現來補足流動性的潛能嚴重不足，除非大幅減價促銷存貨。

事實上，內地對房價下跌的預期已形成，輕微減價已難打動入市，大幅減價的成效也要看實際情況，「愈跌愈不買」規律在內地亦不例外。有房企表示，存貨價值若大降兩成至四成，上市房企都面臨虧損或倒閉，因此對於房企來說，資金「斷流」無活路，大減價促銷也是死路一條。如是者，如果去年淘汰出局的是小房企，今年資金「斷流」所淘汰的，可能是中型以上的房企。

「保」的效應將改變市場生態。興建保障性住房，原意是關照低下、中產階層的居住需要，在實惠性上，保障性住房與商品房拉開距離後，社會訴求勢轉向迫使政府提供更多保障性住房。政府可能不自覺地成為最大的發展商，出現本港所說的「與民爭利」情況，迫使房地產業形成強大的溢出效應，許多沒有流動性憂慮的房企，亦有發展機會之憂。

目前有的房企帶着自有資本到境外搵食，實質是睇死在內地已難發展，但是到境外是否就風光好？這些流出的資本博弈境外，可能奏凱賺錢，亦可能敗北輸光。有的轉營礦業、酒業，五花八門的做法，是業內商家對前景的春江鴨反應，凸顯房地產「樹倒猢猻散」的景況，房市將進入政府把持、大國企寡頭壟斷時代。

在發展資金上，保障性住房的資金實質是地方政府負債，且具有超長回收年期。這些資金的風險在於，隨着商品房價格的下跌，保障性住房作為抵押物，其價值亦要追隨市場房價而下調，一旦房價像一些大口官員、專家所說的要跌五成，保障性住房背後的壞帳，無疑將相當可觀。

「壓」與「保」一定程度存在需求、風險互搏的連繫，房價與金融壞帳的連繫，在調控決策的思維裏不見得認識通透，這可以從調控目標模糊、手段雜亂看得出來。內地不像香港那樣，經歷過慘烈的樓市災難，決策起來難免盲目地無知而無畏，或者迷信行政之手的作用，到頭來衰了尚不知怎麼回事。