流標低標藏殺機　限量限呎終害己

三幅近期招標的住宅土地同日揭盅，結果有人歡喜有人愁。喜的當然是能夠以預算價錢投得心頭好的發展商，愁的並非其他落選的同業，而是在整頓樓市過程中進退失據、不斷拿起石頭砸自己腳的港府官員。

公布招標結果的三幅土地，分別是位於將軍澳的「限量地」，以及備受市場矚目的荃灣西鐵站兩個「限呎地」住宅項目。其中將軍澳「限量地」的中標價為十八億六千萬元，比市場預期的下限稍高；而荃灣西鐵站項目中，規模較細的城畔項目，亦由發展商以二十六億零一萬元奪得，比市場預期的二十七億元下限低出一截。

至於規模較大、臨海的較優質灣畔項目，則由於港鐵方面不接納發展商提出的價錢，結果以「流標」收場，需要另擇「吉日」再邀請發展商遞交意向書，成為繼西鐵南昌站於前年首次招標出現流標後，再度出現鐵路上蓋項目招標遭遇滑鐵盧的案例。按照以往樓市起跌的情況估算，除非當局將有關項目凍結一段較長時間，避過現時的調整期，否則流標後再招標，鮮有令人驚喜的結果。

港府近期推出的鐵路沿線物業項目招標結果，真是一浪低於一浪，用低處未算低來形容，確實非常貼切。為低浪揭開序幕的是去年首季招標的前元朗村「限呎地」，中標價二十四億一千萬元，平均每方呎樓面地價超過三千六百元，是當時市場估值的上限，可說尚未感受到政府遏抑樓市措施的味道。但事隔不過一年，昨日揭盅的西鐵站上蓋項目，投標結果已完全「走樣」，凸顯港府與發展商對樓市前景的評估，出現嚴重分歧。

港府將西鐵站上蓋兩個項目定為「限量地」，規定中小型單位數目分別要佔總數超過五成及超過六成，原意是增加中小型單位的供應數量，令有意置業的市民有更多選擇，以及更容易「上車」，而且將單位面積化整為零，亦有利於港府在表面上更快達到每年供應二萬個住宅單位的目標。

不過這個如意算盤能否打得響，還要看物業落成後，當時的經濟環境以及市場供求變化，以及發展商如何將樓盤包裝出售而定。港府以為將土地價格拉低，就可以順理成章把上車盤入市門檻降低，說到底，只是一廂情願的想法。「麵粉」價低但「麵包」價格仍然高企的情況，在本港樓市多次調整的過程中並不罕見。

平情而論，本港經濟目前的表現算是中規中矩，今年或許受到歐美等國的債務問題拖累，經濟增長速度不及去年，但對樓市的衝擊應該未至於「超前」反映出來。這次再有鐵路上蓋項目出現流標結果，更值得深思的是港府近年幾乎「逢地必限」的土地政策，可能是將鐘擺由一個極端搖到另一個極端的後遺症。

港府的限量限呎措施，美其名是回應社會訴求，滿足普羅市民的住屋需要，但執行的結果，依然不脫官僚本色，根本不理會市場實際情況，如果港府在土地政策上繼續鼠目寸光，不肯作長遠規劃，凡事但求就手方便，最終只會自討苦吃，害人害己。