供應動態吃不準 房屋決策恐誤判

政府公布住宅供應數據，去年第四季私人住宅落成量與施工量，按季是一增一減，其中施工量連跌兩季，第四季落成量增幅雖達到兩成二的幅度；但與歷史數據比較，過去兩個季度的落成量仍處低位。儘管報稱未來住宅供應有六萬二之多，達○八年後新高，但始終不能掩蓋近火與遠水失配的現實，短期供應的不足仍然突出。有業界指出，住宅施工量跌兩成三，但去年的落成量卻按年跌約三成，是歷史第三低數字，情況令人憂慮。

政府調控供應的焦點在於樓價，目的是解決社會爭議的置業難問題。依照增加供應的中期趨勢，在持續增加供應的影響下，的確可望對樓價產生下調壓力。然而從現在市場的現實看，情況又遠沒那麼簡單，樓價有下調壓力的主要是二手市場，一手新盤做價依然可稱硬淨。樓價漸向兩端拉開距離，這對政府的調控自然構成壓力，使現存的增加供應以外的措施，未敢輕易放鬆。

樓市進入微妙的境況，一手住宅的價格在高位穩定，似乎顯示供求進入動態的平衡中。然而，不能忽略的是，當前市況實則是觀望兼拉鋸，賣方仍不乏樓價向升的憧憬，而買家等睇政府遏樓價這台戲的高潮，形成交投淡靜，膠着的市況將維持一段時間，換言之，在這種市況下購買力壓抑着，尚未得到釋放，發展商亦就住交投來推盤，以此判定供求趨於平衡，將是鹵莽的誤判。

樓價兩極化，令人關注到現存的兩極購買勢力：一邊是本港市民用家；另一邊是內地買家與賺了大錢的炒家。後者成為樓市托價的強大勢力，其焦點是選購新盤，新盤不跌價多得後者，新盤價穩對二手市場也或多或少發揮穩定做價的作用。從經驗可知，當交投膠着、價格膠着的市況維持得愈久，愈可能在某些因素誘發下，出現意外的暴升或暴跌。

擺開上述市場現實，只在於說明供求是否在動態平衡中，相信誰都吃不透。此時，如果供應量踩煞掣，樓市調控可能半途而廢；如果供應量踩油門，也可能忽然發現大超需求，尤其小型單位樓盤，造成樓價急跌。在需要拿捏的時刻，決策的最大風險就是誤判形勢。港府誤判形勢、胡亂決策可謂劣迹斑斑，由早期的「八萬五」，到近期的土地供應斷層，因誤判而決策已闖下大禍。

較早前，政府高官放言，可檢討包括額外印花稅在內的措施，放鬆針對樓市的「辣招」。其言如同向市場傳遞了「踩煞掣」的訊息，港府先是唱和，其後再糾正口風。事件正暴露了官員誤判形勢的慣性，早令市場對政府精準決策不抱厚望，因此樓市愈是微妙待變的時期，決策風險則愈高。

此外，當前相關的數據，尚有一些未覆蓋的角落，驟然的供應增減亦可能發生，說到底，政府見招拆招，始終沒有長遠房屋政策，這本身就是決策的缺陷。長期的房屋政策，有如確定了市場運行的軌道，雖然實際運行可能有所偏離，只要整體始終未脫軌，市場才有維穩的依憑。