新瓶舊酒遏樓市 政府有招如無招

賣地不冷不熱，有分析稱港府增加土地供應初見成效，抑制了發展商的競投意欲，但同區二手樓照樣反價封盤，樓市高溫不退。發展局及金管局兩路出招，昨再公布下季賣地清單及再收緊按揭成數，對本港樓市繼續施放冷卻劑。招數僅屬微調性質，在原有措施基礎上再「給力」，目的不外顯示政府抑制泡沫的決心。

細看措施，新瓶舊酒充撐門面，遠水始終還是遠水，近憂照樣是近憂，搔不着癢處。發展局下季一口氣推出八幅地皮，像玩話事啤牌乘勝追擊。增加土地供應，是樓市的穩定劑而非特效藥，發展商見未來地皮供應多的是，周四賣地反應略呈謹慎，但今季三千伙，下季六千伙，再下一季又如何？政府拿不出一張長期土地供應的清單，亦無法有效引導預期。

限量地看似新招，效果亦走不出限呎地框框，市場不怕政府玩數字遊戲，限量也好，限呎也好，都不難破解，設計一旦方便打造相連戶，限量、限呎都不在話下。政府招數無法扭轉高樓價，解決市民置業難、上車難就只能畫餅充飢。

政府防治樓市泡沫扭盡六壬，奈何外圍環境一直對着幹，美元貶值和超低息使資金源源湧入，尤以人民幣購買力，撐起樓市半邊天，對於熱錢催谷樓價，逼出社會限制外地人來港買樓的呼聲，因觸及政府堅守自由市場的底線，無法動輒伸出有形之手。

金管局以銀行風險管制為由，再以收緊按揭成數作緊箍咒，向七百萬至千二萬的中高價樓開刀，美其名是避免觸及「上車盤」；非本港人士買樓按揭成數再減一成，算是回應了有關限制外地人買樓的呼籲。以限貸瓜代限外，看似設計周全，卻有脫離現實之嫌，因為內地人來港買樓做樓按的比率很低，限貸招有招如無招。

樓市規限外來購買力，不是內地調控的發明，許多自由經濟體一樣實行管制，與香港競爭白熱化之新加坡也有設限。惟倘若香港亦東施效顰，需要計較短線之得，可否抵銷長遠之失，而且事件爭議需時，待達成共識再「煉成」合法新章程，亦是另一遠水不能救近火之舉。

以買樓換取移民權此路已行不通，故此內地豪客買樓主要是作投資、看升值，只要降低樓價升值的預期，內地資金自然順勢而退。不過，內地正面對資金鏈斷裂的問題，中港股市疲弱不堪，有見資金正轉移至民間借貸，賺取每年三十厘至一倍的利息，豐厚回報比炒股、炒樓為佳，或許內地豪客買樓難成長期憂患。

美國長期低利率政策，政策鞭長莫及，是治樓價泡沫的心頭之患。高樓價大勢已成，降低樓市漲價預期前無去路，解決市民置業難、上車難迫在眉睫，最終可能只有回到居屋或首置思路找突破進展。政府與其藥石亂投，不如在可收即時反應的樓價預期上，尋找適合突破口出招。