收租股堪唱好 樓價通脹兩高難捱

瑞信發表報告，大力唱好收租股，預料零售店舖租金增長百分之十至十八，並相信中港兩地零售店舖收租股份，價值差距將收窄。這種唱好，理據顯明，收租股成為今時今日地產業與零售業的匯合，有條件分享地產及零售的收益，無疑頗為當時得令。然而，收租股威盡的背後，經濟的內涵值得反思。

香港經濟有兩大風險：一是房地產泡沫；一是通脹高企。房地產得益於較長低息期，流動性氾濫，整體以回到九七前為目標衝刺，樓價與購買力似乎仍無意停歇。與此同時，通脹持續高企、百物騰貴，又和房地產購買意欲，形成催漲循環，收租股的價值就在催漲循環中升溫。

正常情況下，一地的房地產升值，產生財富效應推動消費，同時儲蓄減少消費旺盛，又形成通脹效應。現時的香港，這個帶動的形式似乎仍然存在，但內涵變了。我們知道，香港房地產買賣與消費有股生力軍，就是來自內地的大客。買樓、買奢侈品，購買行為常被用一個「掃」字形容，彰顯了闊綽、豪氣的消費風格。

內地湧入的購買力，是本港經濟的一股助力。自沙士後的經濟低迷，香港作為旅遊中心及購物天堂的元氣大傷後，內地開放個人遊，改寫了香港旅遊及消費收入的結構，帶起了商業活動。此後，這個「輸送」模式一發不可收，成為香港服務經濟不可或缺的補充。

靠內地客助撐香港消費，應了「一利興一弊生」的哲理。負面影響是，商品與服務價值同收入對應的關係被嚴重扭曲了。當前樓價遠超市民收入承受力，以及奢侈品消費大旺，並非因本港市民收入大增而興，不過是被「借來」的購買力谷起，本港大多數市民如同在自己地頭變成了「次等消費者」。

「次等消費者」逐漸被昂貴商品及昂貴消費極大地邊緣化，甚至一些必需品與服務也被邊緣化，例如奶粉和分娩，但「次等消費者」需要分享由此引起的邊際效應。租金就是最顯著的一環，舖租看漲，無論是瑞信預計的百分之十至十八，還是更高，都要轉嫁到商品和服務上，推高最終價格，將「次等消費者」扯落漲價網中。

前面說過，香港面對房地產泡沫和通脹兩大風險，當中通脹在形態上，偏重成本型推動，租金和人力成本為主，當中尤以租金吃重，這同房地產泡沫化有關。對於內地湧入的購買力，過度推漲價格，像有的倡議限制內地人買樓，在香港奉行自由市場原則下，並不易實行，從中體現出租金為源頭的成本推動通脹，成為政策難點。

租金與通脹互動，增加了香港經濟的憂慮。政府面對房地產泡沫難題招招無功，樓價愈來愈勇；現在租金與通脹互動，進一步推升通脹，陷市民於苦況，政府又無法解脫，香港眼看只能頂住兩大風險前行，直至經濟被弄至爆煲為止？