樓市回到九七年 猶恐政策再壞事

本港樓價重返九七年高水平，無論市民供樓能力，還是投資回報均呈爆燈，港府承認樓價已至危險界限。值此敏感時刻，中國金融學會執行副會長任志剛發聲，現時樓市最大的風險，正是政策風險。這個觀點可謂一語中的，尤其政府此前所有出招已宣告失敗，而樓價依然堅挺，要挽回政策敗招的面子，政策輕了再告無效丟臉多一重，政策重了搞垮樓市更釀成災禍。敏感時刻，就是對政策突然亂出招敏感。

任志剛對政策作出兩點提醒，一是反對限制內地人買樓，二是有責任保障市民買到樓。與當前樓市現實帶有針對性，因為政策遏樓價黔驢技窮，於是有建議力倡限制內地人來港買樓，對於國際都會的香港來說，是有損自由市場的事，於法於理難以推行，譬如，為何限制內地人不限制外國人？內地人怎樣定義？說不清道不明。

至於保障市民置業，已成為超越經濟考量的社會政治議題，是政府不可迴避的緊迫政策考慮。對應這個議題的焦點，落在復建居屋上，這顯然是比趕絕內地人買樓，以及將樓價打壓到適應市民置業，合理而宜於推行的政策措施。早前政府關上復建居屋的政策大門，是自絕退路，應以開放的態度加以研究。

很明顯，把反對限制內地人買樓與保障市民置業一起考慮，就是回復到「二元市場」的格局：一邊是政府資助的福利性質物業市場；另一邊是完全自由定價、自由買賣的物業市場。模式就像新加坡及有的經濟體推行的那樣。

香港本來已具有「二元市場」的格局，過去失敗在於政策走向偏頗，顧此失彼自毀大局，「八萬五」政策就是以市場難以承受的供應目標，加上大賣公共房屋，供應雜亂衝擊了價格預期。失誤的根本原因，是政策擾亂了供應，是政策造成供求失衡，而釀成重大風險。

其後本港的發展走向另一極端，執行保守的勾地機制，由政策一手製造了供應的斷層，於是形成另一形態的供求失衡。歷史經驗指出，「二元市場」格局能解決保障市民置業與樓市自由發展的矛盾，市場成敗歸根結柢在於土地供應。政府是唯一土地供應者，理所當然責無旁貸。

作為糾正政策的失誤，政府被迫放棄執着於勾地機制，加快主動推地，受到發展商的歡迎。至此，理順樓市原則十分明確，要解決樓市深層矛盾，關鍵在於增加供應，是主動推地還是依靠勾地，形式不同各擅勝場，政府應根據市場實際運用，當前供應不足問題突出，故一段時期內仍應以主動推地為主，大增供應。

任志剛期望港府有智慧去處理樓市問題，市民何嘗不是如此？然而，就着土地供應，官員一時拍心口保證，一時又借填海取地挑起爭議，在樓市到達「危險界限」，愈屆敏感時刻，政府愈顯得優柔寡斷，令人對其「智慧」難以安心。