後知後覺遏樓市 朝秦暮楚誤良機

香港高樓價的怨氣愈演愈烈，政府治理樓市的措施愈拋愈多，到了夜行怕鬼慌不擇路地步，細數近期，連月賣地、金管局第四度出招，直至暗示復建居屋，一時間招數疊出，陣腳已亂。之所以到此地步，皆因對高樓價由輕忽縱容，再到政策小嘗淺試，高樓價如延醫投藥而病入膏肓，此刻才施重藥遏止已淪於後知後覺。

對高樓價後知後覺，以致勢成水火，完全是政府自作自受。高樓價教訓殊深，遠的、本港的不說，今輪金融危機就是由美國的樓價而起；內地的當前高樓價久遏無功，成為後金融危機揮之不去一患。換言之，港內港外高樓價禍害經驗不淺，香港再墮高樓價困境，不正是無視歷史教訓、疏忽管治責任、養成禍患的結果嗎？

樓價步步攀高，過程中有多少專家示警、多少民意呼聲，奈何政府剛愎自用，完全聽不入耳，仍對高樓價見步行步，形同繼續縱容。及至眼看置業難、租住難，逐步轉變為政治風險，北大人開腔婉責，港府才臨陣磨槍，打算回應主流民意，研擬復建居屋。然而，即使復建居屋，也已留三大後遺：

其一，政策朝秦暮楚，信用大打折扣。政府被迫重新考慮建居屋，是今日之我打倒昨日之我，由堅決否定復建居屋到研擬復建居屋，一方面管治誠信蕩然無存，降低政策的預期效果；另一方面復建居屋與推而未果的「置安心」計劃，成為政策打架的惡例，也傷害着管治信用。

其二，滯後於市況，居屋猶成救近火的遠水。由於信用打折，政府復建居屋的誠意難免受懷疑，何況政策由研擬到拍板，再由覓地興建到落成出售，非三、五年不建其功。望其解高樓價之困，恐比此前的供地應市，更是救近火的遠水，效果備受質疑。

其三，政策多重疊加，恐釀過火風險。復建居屋不是單一政策看效果，因為此前增加供地、調高按揭，藥效尚未呈現，加添復建居屋，藥力有多大、會否過重，政府自己都心中無數，藥石亂投釀過火風險並非沒可能，也是最大的變數。

以按揭為例，調高樓按成數，限制了銀行踩入高樓價雷區，但近期資金成本上漲，正迫使銀行上調按息。有銀行表示，最優惠利率的P按正與拆息的H按逐漸接軌，日後或一起上調，意味有機會很快逐步增加供樓的成本，對樓市影響不可小覷。這是政策易於失算的一環，尤其政府對利率政策並無主動權。

政府復建居屋，如同被迫面對現實，復建居屋恐是遏樓市終極招數，就算是遏樓價的利器，因為良機已失，現實仍會懲罰管治的懈惰。懲罰可以表現為，給樓價帶來重大的殺傷，或者樓市的無序波動。當前樓市一段時期觀望停滯將不可避免，樓市後向是撲朔迷離，還是波動不已，政策藥石亂投以致藥效紊亂，難辭其咎。