政府打壓招不停手 奈何樓價難得低頭

港府對樓市最新一輪打壓,金管局亦成為樓市「打手」。市場訊息反饋顯示,現時出現劈價走貨現象,於是有人認為辣招見效,樓價已應聲回落。更有市場人士預料,樓價短期最少挫一成,但有地產商認為,政府「乜招都用晒」,對樓市無太大影響。地產商的睇法,恐更符合樓市實情。

樓市出現劈價現象,實際是虛有其表,因為此前一段較長時間,樓市已成為堅定的賣方市場,交易的主導權在賣方手上,表現為賣方常見的反價,甚至收票落訂的一刻,都在變卦反價。所謂劈價,實際是把一再叫高的開價略為下調,二手交易出現少數這樣的現象,對整體樓價並沒甚麼影響。

儘管政府月月賣地,玩完限呎玩限量,所有這些措施提供的遠期供應再多,不被炒家放在眼內。作為政府打壓對象之一的內地買家,亦無綁手綁腳感覺,該買的照樣買。正因如此,新盤仍保持好銷情,發展商還談不上削價促銷。買賣兩方陣營對供應仍然短缺洞若觀火,何來離場的恐慌?現時說政府招數見效,恐怕為時尚早。

平情而論,今輪打壓找金管局充當樓價「打手」,還是有些短期效果的。祭出收緊樓按的金融手段,可以有效收緊財務槓桿,此舉可以致使一些後起的、實力較次的炒家最早出局,當中多數是港產炒家。內地炒家一般過得江來的都財力充裕,少用或不用財務槓桿,金管局管不到他們頭上。況且,樓市租務熱爆,是內地炒家以租養售式炒作的有利條件,因而可能不見離場客,反多趕場客。

支撐着樓價不跌預期的,有政府鞭長莫及的因素。港息跟隨美息的慣性,由美國聯儲局表態顯示,還有段時間低息,近期銀行對貸款利息的上調,並不會打破低息基調,資金還處於充裕狀態,銀根沒轉向是支撐樓價不跌預期的要素。此外,通脹仍然高企,支撐着磚頭保值的理念,物業資產有最佳投資的心理定位,成為置業投資的有力依據,未有有效政策足以動搖。

應當指出,樓價不斷攀升,政策阻遏無能,使樓價與通脹成為一對互為因果的元素。因為高樓價帶動高租金,成為營商的高成本,以及市民的高開支,構成本港通脹的動力。於是高樓價推動高通脹,高通脹又推動置業意欲,從而推高樓價,形成互動關聯。目前尚未有打破這個互動關聯的任何迹象。

樓房供不應求,是支持樓價向上的市場因素;樓價不跌預期,是抵銷政策打壓的信心因素。政策既不能短期滿足實際需求,又未能打破不跌價預期,發展商認定的「樓市無太大影響」就言之成理。樓價已搶佔有利高地,政府要大舉反攻困難重重,解決市民「置業難」,即使猛增加供地,只要遏不住樓價,始終勞而無功。

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