今個樓市泡沫爆破　必定傷過九七

美國的QE2將為本港樓市帶來多少熱錢，仍是未知之數，但市場早已提前反映。業主反價封盤成風，盤源驟減，顯然是預期樓價會再升，一些分析員更樂觀估計明年還有三成升幅，整體樓價衝破「九七巔峰」指日可待。樓市是否正步向超級大泡沫呢？地產界認為不是，因為與九七年相比，現時屬合理價。財金官員則對樓市泡沫不置可否，背後卻密密搞防範風險的小動作，令人感覺口不對心。

甚麼是泡沫？一般是指資產價格所處的水平，向上偏離了由經濟基本因素決定的理論價或合理價，偏離的幅度愈大，泡沫便愈大。換個角度來看，當資產價格的升幅無法全部以基本因素的變化來解釋，而且更多地是由投機或過度承受風險的行為促成，則可印證泡沫已經形成。

香港經濟經過近十多年發展，規模自然超過九七年。九七年第二季的本地生產總值是二十七萬多億元，今年第二季已增至四十一萬多億元，現時的樓價貴過九七年似乎合理，但大前提是，當年的樓價是否與經濟基本因素匹配的合理價呢？如果九七巔峰價本來就是泡沫價，沒有基本因素支持，那麼現在便是步向比九七年更大的泡沫。

究竟是哪些特殊因素把樓價推升至超越九七呢？毫無疑問是氾濫的資金。以廣義貨幣供應量M3為例，在九七年底是二萬八千多億元，今年九月底則達到七萬億元，而且貨幣供應極速增長是過去兩年才出現，成為樓價癲過九七年的先決條件。另一方面，超低息環境及資金氾濫持續時間長，預示着泡沫積聚的能量，亦比九七年有過之而無不及。

目前豪宅及一般住宅的供樓支出佔收入比率，分別約七成及五成，仍然遠低於九七年，但不要忘記，現時的平均按息低於兩厘半，九七年則超過十厘。現時的平均按揭貸款額及年期亦遠高於九七後的水平，分別接近二百五十萬元及二十三年。此外，這一波樓價升浪及新批按揭貸款的升浪，時間亦比九七年長，意味着負擔能力被拉得更緊，承受風險的緩衝空間比九七年要小。

從金融海嘯的經歷可知，資產泡沫爆破，首當其衝的是銀行體系，金融心臟無法如常運作，經濟便會癱瘓。本港銀行近年爭相承做只有微利的拆息按揭，與九七年時流行的「P加」按揭大相徑庭，承受資產質素轉壞的能力肯定不及當年。以反映銀行盈利能力的淨息差為例，九七年初約有二點三厘，今年中則跌至約一點三厘，如果當年要靠十單按揭的收入來彌補一單壞帳，現在恐怕要數十單才能補數，難怪監管機構急急收緊按揭成數，又引入壓力測試及按揭資料庫，銀行則齊齊加按息。可惜這些細眉細眼的防範措施，根本應付不了面前的巨大泡沫，而且一旦爆破，必定傷過九七。