【財經組報道】香港每年接待逾5,000萬名旅客,政府估計至二○一七年,每年訪港旅客更突破7,000萬人次,投資者想從旅遊這支柱產業分一杯羹,最簡單當然是買零售、酒店及商場股。此外,還有另類投資供選擇,就是買旅遊巴牌及開賓館。據統計,旅遊巴牌過去4年升價2.6倍,如果把舊樓變身成賓館,租金回報更可達8厘。

想從香港旅遊業分杯羹,除了買零售、酒店、商場股外,進取一點不妨投資旅巴牌或開賓館。

梁大衛指要將單位變成持牌賓館,前期投資不能少。

利用30、40年樓齡以上的舊樓改作持牌賓館,因價錢便宜,回報較佳。 (資料圖片)

有30、40年以上歷史的舊樓向來因為價錢便宜、租金回報率一向較新樓多約1至2厘,想進一步提升租金回報,近年多了投資者將舊樓變身成賓館出租。香港旅館業協會創會會長梁大衛,是10家賓館的主要股東,他以旗下位於彌敦道的賓館為例,單位實用面積約1,108平方呎,裝修成11個有獨立衞浴設施的房間,一晚房租約400至450元,全年入住率平均約85%,每月平均生意額約10萬元。

未開業先付$500萬

一盤生意是否划算,離不開睇收入與開支。賓館主要支出包括水電煤、床單被鋪、房間清潔費用及日用品等,還要聘請一位管房打理。梁大衛表示,上述所有支出約佔收入的一半,扣除所有支出後每月淨賺約4萬元,租金回報率約8厘。相比上述差不多大小的單位,若以住宅出租,月租僅約1.2至1.5萬元,賓館的租金收入多逾兩倍。

梁大衛指要將單位變成持牌賓館,前期投資不能少,主要為聘請俗稱「出牌佬」的顧問公司費用,負責協助繪畫圖則及申請牌照事宜;每個賓館房間的裝修費預算約10萬元;若在油尖區開賓館,連同樓價的首期,未開業先要付約500萬元。因此,不少人都會找人合夥,成立有限公司持有物業,因股權分明、易於攤分成本或盈利,日後以有限公司轉售物業亦可避免繳交多項印花稅。

目前賓館牌照由入紙申請至批出約需兩年時間,在申請期間,有關物業不能營業接待旅客。梁大衛表示,有人會「走法律罅」將單位改以月租形式出租,維持租金收入。不過,由於近幾年樓價急升,有個案是過去兩年雖然申請失敗,單位丟空,但累計樓價升值後賣出,已足以彌補絕大部分的前期支出,「叫做打個和」。

若能夠成功申請營業,便要做前期宣傳,投資者除自己經營外,亦可找管理公司代為管理賓館。如果入住率平均逾八成,一般可在開業兩年後回本。不過,把單位改裝為賓館,始終涉及一些專業技術範疇,投資前不可不知。

須查公契是否容許

美聯測量師行董事林子彬表示,將單位申請成為旅館需要通過消防處、食環署及建築署等部門,大廈結構及消防設施等成通關的關鍵,「同一幢大廈有人做緊,唔代表你一定可以過關」。此外,購買舊樓單位前要清楚地契和大廈公契是否容許賓館用途,所以在投資的最初期便要找專人幫忙核實。

至於舊樓的按揭安排,以上述位於彌敦道、樓齡約55年的物業為例,單位實用面積1,108平方呎,成交價約逾910萬元。中原按揭指,有關單位銀行能夠承按五成,年期最長約15年,而由於物業打算作賓館用途,銀行按揭利率約為2.5厘,較一般的最優惠利率按揭(P按)計劃的2.15厘高,每月按揭供款接近3萬元。

舊樓申請做賓館按揭安排

樓價:$910萬

首期:約五成

按揭年期:約15年

按息:約2.5厘

每月供款:接近$3萬

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