大搜查：港幣30萬搶做日本業主
【財經組報道】日本樓價曾經貴到需要一家幾代人合力供樓才負擔得起，其後經濟泡沫爆破並陷入迷失20年，樓價現已大幅回落。相對近年本港住宅樓價升完又升，日本樓價平且回報高，難怪成為港人投資的另類熱門選擇，手上有約30萬港元便可做「包租公包租婆」，回報率達15 。本報記者直擊東京睇樓，發現要在當地樓市賺錢，秘訣是不買新盤。
日本人興租樓住，買日本樓收租，不愁沒租客。（資料圖片）
筍盤1：東京南千住
面積43.2平方米 約130萬港元
賣點：單位兩房一廳，全新裝修，光線充足
賣點：離電車站僅7分鐘腳程
筍盤2：東京淺草
面積20.42平方米 約63萬港元
賣點：管理員每周會駐樓幾次
賣點：從單位外望可見東京晴空塔
賣點：離淺草站僅15分鐘腳程，住客多以單車代步
日本租務市場於2、3月是旺季，5、6月是淡季。（資料圖片）
日本置業費用及稅項
在外地買樓，最緊要懂得入鄉隨俗，原來日本租樓文化相當普及，選擇樓盤要從這方向入手。株式會社祥久買賣部主任小王，是曾留學日本的上海人，現已落地生根，本身也在物色適合一家三口的單位。他帶記者睇樓時笑說，東京南千住這個兩房一廳的新裝修單位（筍盤1）是他的夢想居所─1980年建成，距電車站約7分鐘腳程，大廳光線充足，面積43.2平方米，當時叫價1,688萬日圓（約130萬港元），從中可見在日本揀樓的要求。
買入收租樓盤較佳
如果旨在買樓收租，最理想是已有租客入住，由於搬屋成本高，工作穩定的租客通常住很久，而租約一簽動輒兩年，若租客是剛入住的則更佳。在距離淺草電車站15分鐘腳程的單位（筍盤2）已有租客入住，小王形容在該樓盤的9樓可望見東京晴空塔，單位面積20.42平方米，當時叫價僅820萬日圓（約63萬港元），月租約65,000日圓（約5,000港元）。
以私人名義擁有土地所有權的業主，可自由重建住宅，這類住屋的面積一般較細。但不用擔心，因為單身租客往往只求每晚簡單睡一覺，面積15至20平方米的一人公寓便最適合他們。
申奧後升值百萬圓
隨着日本經濟見起色，東京樓價亦錄得相當升幅，小王舉例有客人在去年7月買下1,050萬日圓的單位，相距只兩層的同類單位受成功申辦奧運帶動，不足1年已升值逾100萬日圓。如要尋求高於10%的實際回報，到較偏遠地方，仍有400萬日圓（約30萬港元）的單位，計及5萬日圓（近4,000港元）租金，回報可達15%。
本港租務銷售管理公司日本不動產高級顧問蘇旭倫指出，東京的置業熱點有銀座、台場及六本木，因為地點好及樓價升，回報率只約6%，如想有9%就要走到邊陲地區。
橫濱和福岡也是較吸引的置業地點，回報率近10%，蘇旭倫提醒，該區的樓盤價相對便宜，可能300萬日圓就有交易，若只將全年租金除以樓價，帳面回報可達15至16%，但管理費等支出「定死咗」，扣除費用後，實際回報率只有約10%。
此外，大阪的回報率亦相對高，有約7%，偏遠地區回報率有近10%，但大阪中心區心齋橋部分樓價已錄三成升幅，例如去年一個600萬日圓的單位，同類放盤今年已索價800萬日圓。
