日本上周發表白皮書，年齡介乎30至40歲的國民買樓比例，由八三年的53%，跌至○八年的39%，而租樓比例則由40%升至60%。最近有日本豪宅來港展銷，保證租金年回報2.2至4%。曾在日本生活數年的加拿大人，三年前起在東京買入面積小至120平方呎的小型單位收租，租金回報高達10%。日圓兌美元近日又跌穿100，港元購買力上升，日本勢成為另類物業投資市場。

上周五晚上七時多，在中環一間酒店會議室裏，三、四十名中年人專注聆聽一個日本樓盤的說明會。

這個位於東京麻布的新盤，就在東京鐵塔附近，兩房（638平方呎）及三房（832平方呎）單位售價門檻分別為6,190萬及8,970萬日圓（約480萬及700萬港元），並設代租服務，扣除費用後保證租金年回報2.2至4%不等。中銀日本提供的按揭息率約2.5%，但只可借樓價50至60%。

上班族吼市區的骰戶

在港定居21年的戴龍（Christopher Dillon）本身從事顧問工作，曾在東京住三年（八九至九二年），一○年開始在東京買樓，至今手上有三個小型單位收租，並即將買進第四個，「在麻布區的高級公寓，收租回報只有3至4%，而我買的單位都位於市區，方便上班族返工，但面積只有24平方米，最小的更只有12平方米，但回報率有7至10%！」他說日本只有實用面積，發展商不能「發水」。

在港、日均有物業的戴龍，目前只投放約一成資金在日本「磚頭」上，他直言東京樓價不高，5.5萬美元（約43萬港元）已可買到一個小型獨立單位，同一價錢在香港只買到一個車位，「香港樓市，人人尋求資本增值，但東京樓市，尋求的是收息回報（Yield），其實香港樓價已近頂，相反日本樓價則在底，分散投資十分重要。」

戴龍指，在日本放租好處多，譬如租客「企理」、準時交租，「在日本租屋，租戶要找家人當保證人，欠租的話，保證人要上身，甚至有公司專門替孤兒承保，而且即使是低下階層聚居的小區，街道衞生和治安也很好，若在美國，那些社區都是充滿罪惡和垃圾。」

東京約六成人口居住在23區內，總人口自一○年開始下降，但居住在中央五區（涉谷、新宿、港區、中央及千代田）人口更不跌反升。

東京買樓僅一成外資

以金額計，外地買家去年佔倫敦及紐約樓市分別63%及31%，而東京只有10%，即九成都是本地買家。仲量聯行資本市場主管水野明彥表示，在日本買樓，很多經紀只會說日語，而且文件都是日文，增添外國人在當地買樓的難度。

戴龍本身略懂日語，而且在當地有人脈，方便他入市，他承認有時也會出現「雞同鴨講」的情況，但他指近年當地奢侈品行業都攻中國人市場，不懂日語的港人到當地買樓也不難，但日本樓市不像香港般透明，「在香港，可以輕易在網上找到成交、估價等資訊，但在日本要經物業代理才可進入不動產流通機構REINS的資料庫，而且已出租的物業是不能睇樓的，日本人視之為不禮貌。」在日本買賣物業時，要買賣雙方同場以口頭確認資料，包括是否凶宅等。

在日本買樓，要注意購買地震保險，保費會按地區、建築物料、樓齡及抗震力來計算，以東京一般房屋為例，保額1,000萬日圓（約78萬港元），年保費1.7萬日圓（約1,330港元）。

美國樓價搶高博未升完

美國樓市在次按風暴後爆煲，但去年起漸見起色，今年四月美國20大城市樓價指數按年更升達12%，為七年來最大的按年升幅。經營美國物業銷售25年的美亞置業投資董事長梁健立表示，「數年前美國法院門外的銀主盤拍賣，15個人競投100間屋，現在是100個人爭15間屋，好難再買到筍盤。」

量寬後資金湧入樓市

梁健立說，佛羅里達、亞利桑那、拉斯維加斯及加州是○八至一○年間，樓價跌得最慘痛的州份，但近年的反彈力亦最強。「美、日量寬，資金都湧去買樓，英國、澳洲學生公寓好搶手，美元趨勢向上，令美元資產動起來。美國銀主盤近一、兩年已被各地主權基金買晒，盤源主要來自兩房（房利美及房地美），每次可能買3、5億美元物業。」

曾在三藩市生活、兒子現居住加州的梁健立說，去年下半年起，港人買美國物業的興趣每季遞增，100個買美樓的港人，少於10個為自住，九成人買來投資收租，最好賣的價位是8萬至15萬美元（約62萬至117萬港元），大多平價單位不做按揭，因為借貸成本高，在次按風暴後，當地銀行審批按揭極為謹慎，安排貸款費用達2至3%。至於外國人做按揭，必須經有提供Foreign Program的銀行辦理，息率較美國人高1.2至1.5個百分點，即30年定息約5至5.5%，借貸成數也只有50至60%。

美需徵收資產增值稅

對於美國要徵收資產增值稅，梁健立說，每人有3萬元免稅額，假設一對夫婦買一個價值10萬美元的物業，樓價升了50%後沽出，賺了5萬美元，二人合共有6萬元免稅額，不用交相關稅項。他說，聯邦政府稅全國劃一，外國人入息稅首3,900美元免稅，3,900至7,800美元稅率10%，7,800至3.5萬美元則為15%，州政府的稅率不高（以稅務顧問為準）。

但他提醒，在美國買銀主盤或短售屋（Short Sale）時，必須查明業權（所有債權人），確定上手業主清還債權銀行及再融資公司款項、房產稅、物業管理費等，否則新業主要承擔負債。

仲量聯行亞太區董事王美嫺亦表示，近月有關海外物業的查詢多了10至15%，「環球投資市場近月表現欠佳，在沒甚好的投資機會下，錢只得放在銀行，香港人開始『身痕』，可能由最初尋求較港元存款佳的投資機會，到買賣外幣賺到錢，又覺得唔夠，進一步考慮買『磚頭』，在海外置業的人士一般對當地貨幣有一定認識，而且本地遲婚族愈來愈多，年齡35至45歲才結婚生育，仔女入大學時都差不多要退休，倒不如把握黃金搏殺期在海外買樓，仔女將來海外升學時又可以入住。」