近日有幸參與了一個商業地產的項目，令筆者對於商業地產有更進一步的認識。在內地，經營商業地產最成功的，非大連萬達莫屬。一個商業地產的項目可以包括很多不同用途的建築物，如住宅、商廈及商場等等，而以上三者之中並不是全部都應該銷售出去的。住宅、商廈都可銷售，但大型商場業權一旦被分散了，此商場失敗的機會率將會很高。

回本需時 賣散危險

內地跟香港不同，香港地不多，因此大部分新的大型商場，基本上一開業，人流已經十分暢旺，出租率及回報率亦相當不錯，內地的卻一般需要一至兩年時間來帶旺人流。因此內地開發商場的資金回本期比一般的住宅等都要長，這樣很多開發商就想到了要把商舖銷售出去。

當業權分散了，很多管理都不能集中地進行，這樣一個商場就很容易出現很多違反消費者行為的邏輯問題，最後導致人流愈來愈少，成為了一個永遠翻不了身的死場。即使你只是把部分商舖沽出，亦有可能遇上業主間意見不合的情況，如果最後弄到要打官司，亦會影響商場的形象。所以，商業地產投資者一定要先想好一個項目裏，住宅、商廈及商場比例，最好就是以銷售住宅、商廈的盈利來彌補商場頭幾年的不理想回報。

對於一個有能力的商場開發商來說，正常情況下，它當然想加速開發新商場的進度。但剛才提到，銷售商舖等同自殺，而不動產投資信託是一個很好解決資金回本期長的問題，以不動產投資信託來融資的好處是雖一個商場的股東結構分散了，但其控制股沒有分散，這樣商場就不容易出現管理的問題，商場開發商又可套部分現金來進行下一個項目。