答︰最近，外資行紛紛發出研究報告，預測香港樓市會出現30%或以上跌幅。其實，類似的報告早在一、兩年前已經出現，但香港的樓價還是繼續拾級而上。是他們的分析差？還是有其他因素？筆者認為，他們的分析出現「落差」，相信是由於「時間性」存在差異。大行分析着眼點在於較長線的變化，他們所作的預測，很多時是對未來幾年來說。他們看淡後市，總括而言用可以兩個層面去解釋。

租金回報率評估樓價

第一、如果以「樓」作為投資之用，樓價是否合理，一個較科學的指標是看租金回報率，看看長期持有物業，可為投資者帶來多少長期回報（樓價升跌以外）。現時，大部分住宅單位實際的租金回報率僅2至3%、甚至更小。如果未來幾年，全球息率上升，同樣的2至3%租金回報率，是否同樣吸引？假設租金不變，如果租金回報率要由3%升到5%，樓價要下跌40%。當然，我們不認為未來幾年租金會不上升，但升幅是否足夠大，能抵銷租金回報率被迫上升對樓價所構成的負面影響？

買樓自住要留意加息

第二、如果買樓是自住的話，就要看供款能力了。不少人認為對於自住的業主，樓價的升跌對他們的影響有限，因為買來自住，樓價升跌只是帳面數。筆者絕對同意，對於自住的業主來說，他們對樓價升跌的敏感度絕對較小，因為他們未必會因樓價跌了而賣樓。不過，過去幾年才置業的買家，在加息之下，有幾多會出現供唔起的情況。但如果買家是計得太盡的話，即如現時已動用50%的收入供樓，將來供不起樓的可能性就很高了。舉例來說，如果每月收入為40,000元，借到最盡，以50%的收入去供樓，可以獲銀行借款350萬元。如果未來按揭利率上升2%，供款支出將要增加20%。其次，除了有現有業主會供不起樓外，加息會增加買家供樓的負擔；負擔高了，自然想買樓或有能力買樓的人亦少了，需求減少下，樓價自然有機會下跌。

所以，大行的預測未必不可能，只是時機未到，因加息還未出現。對於一般業主，他們認為樓價大跌不可能，除了利益關係外（業主也不想樓價跌），亦很可能是由於他們未完全理解當中成因，包括全球利率上升，因為在香港歷史或全球歷史上，我們未試過如現時的低息環境，亦未曾試過所謂「利率正常化」對部分資產可造成的巨大破壞力，在過去幾十年，香港的樓價曾跌過，但下跌的原因不外乎是政治動盪、經濟衰退、金融風暴等，但未試過是由於「加息」所導致。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生

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