內地多個一、二線城市出現連串「日光盤」(即日售罄的樓盤),連帶杭州及廣州等地亦見買房如買菜的熱搶景象;杭州「潛力地王」華家池地塊將於九月拍賣,未知能否刺激內房重現「金九銀十」的盛況?內房股股價又能否繼續「進擊」?

內地百城新建住房價格連升十四個月,七月房價按月升0.87%,北京在一線城市中居首,亦為「日光盤」出現最頻繁的城市,曾創全城單日售樓逾30億元人民幣的創舉。瘋搶房的風氣近日已吹至杭州及廣州等地,千人搶房、買房如買菜的景象不斷上演。

京滬買家搶盤唔睇價

美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成表示,「日光盤」在一線城市,如北京、天津及上海等湧現,相關樓盤均有地點、質量俱佳及售價低的特點。「儘管近日內地高溫天氣持續,買家仍不惜日曬雨淋通宵排隊等買樓,售樓廳擠擁得人貼人,地產代理經常收到唔睇價錢的搶盤指示,買樓就如買菜。」在香港,地產代理為爭客而打架的景象屢見不鮮;在內地,買家為爭單位而大打出手的情況則如家常便飯。

他又直言,「內地賣樓的墟冚情況是香港前所未見的!內地優質大型新盤多設售樓廠,性質類似香港的售樓展銷廳,但規模卻大得多,內設幾千個座位的買家等候廳,咖啡廳及示範單位等,而等候廳全場爆滿等叫Number(號碼牌)搶單位的情況比比皆是。」

不怕買錯 最驚買得遲

值得留意的是,由於內地二手樓折舊較迅速,而內地買家又多為自住人士,他們偏愛購買質優的全新樓盤,惟近十多年內地樓價未見調整,地王又頻頻出現,「麵粉」價格屢創新高加劇樓價升溫的預期,而且城市化促使一、二線城市樓盤短缺更甚,造就內地買家「不怕買錯,只怕買得太遲」的取態,導致新建房價高居不下。

張錦成認為,「日光盤」頻現的始作俑者反而是中央的限價令,主因目前發展商的樓盤售價須通過政府審批,而發展商希望盡早套現,旨在薄利多銷,便將樓盤均價訂得低於市價。因此,「日光盤」多是毛胚樓(不提供批盪及任何裝潢的樓盤),此售樓方式不但有利發展商減低成本,亦可減輕售後服務的壓力。他預料,「除非樓市失控,中央再收緊『國五條』的機會不大,『日光』的情況將會延續,而下半年全國房價升幅為5至10%。」

發展商谷盤花招百出

有趣的是,內地發展商為求達到廣告效應,花招百出,如聘請明星代言人、舉行工地演唱會、推行一個月試住體驗等,亦有高端盤以出租私人飛機及遊艇招徠豪客。台資發展商旭陽國際早前推售重慶樓盤「臺北城」,便大玩「台灣Style」,邀請台星林志玲代言,成功引起城中熱話,結果觸發搶購潮。

據了解,內地發展商慣常使出於樓盤開售前兩至三個月「儲客」的戰術,旨在營造開售時聲勢浩大的感覺,銳意體現「日光」的效果。

專家教路:調控政策料不鬆不緊

內地多個城市再現「日光盤」,究竟內房板塊前景是否如表面般亮麗?若要解讀內房板塊下半年會否持續熱炒,還得交由星級內房分析師作全面剖析。

細價好賣 高端失色

在傳統銷售淡季的六月份,全國樓盤銷售數據卻異常亮麗,星展唯高達證券執行董事、內房分析師吳淑燕解釋指,主因當時內銀水緊,市場預期銀行收緊樓按,使大量買家一窩蜂買樓。她預料,下半年內房的推盤量較多,而銷售或會放緩,但並不代表市場轉差,料於一線城市或續見「日光盤」。

「內房市況與香港相似,政府在稅項方面支持首次買房者,使內地大眾化樓盤的需求較大,年初至今全國樓盤銷售近八成單位是大眾化樓盤,而且無論在一至四線城市都大賣,導致日光盤頻現;反觀受累限購令的高端樓盤,銷售則因而失色。」

內房向來受國策主導,上月尾政治局會議「年中定調」,「調控」字眼失蹤,換來的是一句「促進房地產市場平穩健康發展」,旋即觸動市場神經,更被解讀為中央放鬆調控的訊息,加上傳出溫州放寬限購令的消息,勾起投資者與內房股「玩遊戲」的興趣。

看來樓市高燒,對習李新班子緘默不語有莫大關係。吳淑燕認為,「中央新班子不希望干預太多,予地方政府的要求是房價增速不能高於地方GDP增速,而且中央憂慮大力打擊樓市將拖垮經濟,預料中央對房價的調控將『不鬆不緊』。」

輝立証券分析員陳耕的意見相若,他預料,房產稅試點會逐步推進,惟未會有嚴厲的調控政策出台。

入市部署:選股關鍵 銷售超標

內地宏觀經濟未見好轉,經濟學界普遍認為官方淡化調控,內房上半年的銷售數字普遍「靚仔」,一反以往上半年銷售較下半年失色的傳統,平均全年銷售目標完成度已達約52%,部分大型企業更已達六成,較以往普遍四成的成績為佳。

吳淑燕稱,內地樓市以用家主導,由於市場憂慮樓市調控失效,故上半年銷售亮麗,中長線而言,由於去年上半年基數低,故全年銷售超標幅度才是股價上升的關鍵,而非按年增長。

負債比率影響融資

另需留意的是,今年內房板塊負債率或會較去年為高,其中預料保利置業(00119)、富力地產(02777)及融創中國(01918)等負債比率將維持於七成以上,料融資成本或會提升。

參看資料,內房板塊市盈率已由一月份平均達9倍,跌至目前僅7倍,她直言已屬吸引的水平,而「金九銀十」大機會回歸,有利板塊後市發展。惟陳耕則認為,雖然內房股整體現金流不俗,銷售亦頗佳,惟受制於政策預期,估值暫時難以顯著上升,預料與大市同步。

由於市場憂慮內地經濟轉差,吳淑燕料投資者對大型內房股的興趣較大,相信這些股份在下半年的表現會優於大市。陳耕亦較看好相關企業,又認為具國企背景,以及有獨特優勢的企業佔優。

輝立陳耕心水推介

中國海外發展(00688)

大藍籌國企地產企業,穩健,料可超標完成全年銷售目標。

佳兆業(01638)

業務集中於深圳,銷售剛性強,估值低。

建業地產(00832)

業務集中於河南省,主力三、四線城市,現金流好,財務風險低。

星展唯高達吳淑燕心水推介

碧桂園(02007)

下半年推貨量多,料全年銷售可超標近一成,估值較便宜。

華潤置地(01109)

商住項目俱佳,擁優質收租業務,其他發展商難及。

盛高置地(00337)

綠地殼股,是其唯一香港上市平台,有「前車」中海宏洋(00081)可鑑,市帳率目前仍低。