Fundman睇市：港股轉弱理據未夠

尋日下畫，四圍問知唔知發生乜事個市隊得咁急，最後竟然一個比較合理的推測都無。個市尋日跌得好全面，藍籌一面倒，46跌4升，客觀睇，無邊類股票特別弱拉低個市，大市下跌股份多達1,008隻，足足係上升股份的2.9倍。睇番A股微跌2點，收2,024點，港元執筆時企住7.7513，比上周四的7.7497輕微回吐，仲企住今年高位，唔見資金外流迹象，因乜事港股要跌成1.68%，成為亞洲之最（弱）？

波幅下滑不利莊家

尋日未大插插前，恒指波幅指數跌到11.27，創咗一一年推出以來新低。同美國VIX恐慌指數一樣，有一個解讀方法認為指數愈低，反映投資者無將市場轉向風險放在眼內，簡單講，係唔信後市短期轉勢。常言道股市是多數服從小數，當牛頭角順嫂都唔買餸走去買股票，往往就係大市見頂徵兆。但大市五月在無特別利好消息支持下，由低位逐步收復失地，認識的賓架中，其實無太多夠膽追住個升市入貨，反而等跌市買才是主流睇法。

觀乎昨日跌市成交未算多，證明沽壓唔大，大市轉勢的假設理據唔夠。反而，今個月恒指波幅唔夠600點，個市罕有悶局，恒指波幅指數低企，意味整體大市引伸波幅下滑，對衍生工具莊家及發行商最無好處，「窩」愈低派貨出街的值博率相對亦都會減低，尋日會唔會純粹係輪商及衍生工具莊家所為？睇落算係最有可能的推測。如果係咁，大家都係唔好太急於判後市死刑好啲。

好息之徒睇實陽房

恒地（00012）宣布以19.6億，向陽光房產（00435）注入太子道東的友邦九龍金融中心，有關寫字樓項目樓高26層，估值20億元，該物業目前出租率98.9%，每方呎平均月租13.24元，是否如交易中所指屬於「甲級寫字樓」，見仁見智。

截至今年三月底止的一季，該物業收入淨額1,110萬元，賣方提供收入淨額保證，交易至明年六月底止是5,034萬，一六至一八年六月底止年度為7,350萬，意味保證物業年度化後及其後三年收益率，都不會少於每年3.75厘。

截至去年底止中期業績，陽房旗下148.7億元物業組合，收入淨額2.59億元，假設下半年相若，淨回報3.48厘，那收購項目吸引力應稍高於陽房現有物業組合。當然，達標要看是來自項目租金增長，抑或恒地補貼，從今年首季表現看來，物業租金未來要有相當增幅先得。

姑勿論點，恒地透過交易錄得6.13億元帳面溢利的同時，又以7.84億元，相當於每單位3.9元認購2.01億個陽房的基金單位，較陽房現價有約兩成溢價，反而是交易亮點，好息之徒現水平可留意一吓。