本地樓市及地產股常給人又愛又恨感覺，愛是因為本年走勢明顯跑贏大市，恨是因為不少投資者缺乏高追信心，怕買入會摸頂，故只是看着它們上升。過去多時，市場上有不少聲音認為高地價及建築成本的「因」，而造成高樓價的「果」。然而，兩者雖有連帶關係，但並非能造成強烈及長久的因果，這種關係或者因其他情況而扭轉。

除了成本因素，其他原因令樓市起飛包括資金流入、低息環境及本港經濟數據。資金於過去一年沒有明顯流走，踏入七月，短期資金有持續流入迹象。

加息周期影響深遠

至於低息環境能否維持，筆者認為不會維持很久，反需注意未來加息風險。外圍（特別指美國）現未有明確加息時間表，惟隨着美國經濟增長改善加快，加息只是時間問題。雖說加息初期對業主供款負擔影響或不大，但卻能觸動投資者神經，因大多加息並非一次性動作，更大機會是踏入加息周期，將明顯衝擊樓市及地產股表現。

現時，本地地產股現價與資產淨值平均折讓35%，估值亦合理。而資產淨值多涉及會計準則，當樓市興旺時，地產商既受惠於樓價攀升，提高賣樓收益，持有的投資物業可因公允值變動而錄得帳面利潤，提高集團資產淨值。但當樓市有下滑風險時，資產淨值將下跌，折讓亦需擴張，這一沉百踩的情況或將在樓市轉角位時出現。

總括而言，筆者雖難以判斷短期樓市走勢，惟中線而言，相信目前利好樓市及地產股的因素已充分反映，相信再大升機會不大。