從二○一四年年中開始，中國政府就採取了一系列的救房地產市場政策，比如降準降息、購買住房稅收優惠、購買住房可獲得補助、上城市戶口等。不過，直到今年四月以來，一些地方的房地產銷售才出現回暖迹象，部分城市的房價才開始企穩回升。

內地樓價高企，令龐大的住房消費需求無法釋放。（資料圖片）

但是，中國人民大學國家發展與戰略研究院九月二十六日發布的報告顯示，中國房地產要實現全面復甦還任重道遠。報告認為，目前市場主要處於「去庫存化」的調整階段，新開工和投資下滑趨勢尚未扭轉，三四線城市和局部地區房地產市場更面臨着嚴峻挑戰。

當前國內房地產市場的復甦困難，特別是二線以下的城市更是如此，主要問題在以下幾個方面。首先，這一輪的中國房地產市場調整，起因是供應過剩，不過這不是絕對過剩而得相對過剩。如果按照市場經濟法則，是沒有賣不出去的房子，只有賣不出的價格。如果住房出現的嚴重供給過剩，那麼只有通過價格不斷地回歸理性，不斷地下降，就能夠把住房需求不斷釋放出來。

但是，實際上當前不少城市的房地產市場，一方面住房市場出現嚴重的供給過剩，住房庫存量過高，另一方面房地產開發商又不願意降低價格來出售。房價不下降，住房需求如何可釋放出來？房地產過大的庫存量如何可消化？

其次，由於中國住房市場沒有以有效的政策，把住房的投資需求與消費需求區分開，因此國內房地產市場的價格在暴漲了十多年後，已經完全是以投資者為主導的市場，而房價愈是上漲，房地產市場的消費者就愈少，最後高房價必然把絕大多數住房消費者完全擠出市場，住房的消費需求全面萎縮。

二○一三年下半年以來的中國房地產市場周期性調整，住房市場價格只是些許下降，就被政府推出的一系列救市政策所打斷，而且這些救市政策所鼓勵的是有住房的居民進入市場。但是，這些購買住房者進入市場的目的，就是為了能夠以更高的價格賣出，而不是為了改善其住房居住條件。如果房價還在下跌，他們是不會進入市場的。那麼這種住房投資需求如何可擔當消化過剩的住房庫存的重任？

對於房地產開發商來說，當庫存愈來愈大，而房價些許下降無法消化時，房地產開發商就面臨着資金鏈斷裂的風險，但如果房地產開發商大幅降低房價，當然有利於住房消費需求的釋放，但房地產開發商卻面臨較大的風險。這是房地產開發商與地方政府不願意看到的。在這種情況下，房地產市場如何可復甦？

可以說，面對當前中國房地產市場的困境，房地產市場的周期性調整是一種趨勢或必然。這種調整，市場一定要付出成本與代價，即房地產開發商、地方政府、房地產投資者等讓利於住房的消費者，否則中國無限大的住房消費需求不可能釋放出來，中國的房地產市場也無法走向復甦之路。