港鐵（00066）中期業績勝預期，但期內本港物業發展收益顯著減少逾一成五，只有5.31億元。港鐵物業總監鄧智輝承認，受港府穩定樓市措施影響，上半年樓市交投淡靜，又預期下半年不會有發展中物業項目利潤入帳，只有來自出售貨尾單位收益。分析員指港鐵變相發盈警，認為即使港鐵屬理想防守性投資，但隨着未來樓價有下跌風險，股價缺乏正面催化劑。

港鐵受累港府壓抑樓市措施影響，上半年本港物業發展收益減少逾一成五。圖（中）為行政總裁韋達誠。

市場料未來樓價有下跌風險，港鐵股價缺乏正面催化劑。

港鐵近年物業收入佔比

港鐵上半年本港 物業發展項目

港鐵截至今年六月底止上半年度，純利增長6.4%至61.58億元，基本業務盈利增長5.1%至42.51億元。不過，期內港鐵錄得之香港物業發展收益，主要來自溱岸8號、銀湖．天峰、維港灣尚餘單位，除稅後相關物業發展利潤更只有4.47億元，按年下跌14.7%。

零售設施收入飆四成

相反，港鐵商場及免稅店續訂租金「大豐收」。受惠羅湖站及紅磡站免稅店新訂租金顯著上調，港鐵車站零售設施收入狠飆39.9%至14.49億元，同時集團在港物業租金收入，較去年同期增加10.7%至17.35億元，整體港鐵商場續訂租金平均錄得15%增幅。

近年港鐵物業發展利潤金額及所佔比例有下跌趨勢，去年上半年金額只有6.27億元，佔總經營溢利比例不足9%，幸去年下半年急起直追，溱岸8號、名城、銀湖．天峰、御龍山四個樓盤銷售一同入帳，令全年物業發展利潤達32.38億元，佔總經營溢利近兩成。

經常性收益增 土儲足

展望未來，The Austin（柯士甸站地塊C）及日出康城三期會是下一批計劃推售住宅項目，但要視乎市場情況。港鐵副行政總裁梁國權表示，雖然下半年只有主要來自車公廟站溱岸8號貨尾單位入帳，但最重要是港鐵有穩健的經常性收益，單是上半年度港鐵經常性收益達38.04億元，按年增長8%。再者，現時港鐵未發展土地儲備達200萬方米，足夠未來十年發展。

現時港鐵在港有多條新鐵路線正在興建，但隨着建築成本增加，分析員關注港鐵會否降低發展商上蓋物業分紅比例來對沖風險。

不過，梁國權表示，分紅是由市場及發展商入標時決定，港鐵興建的五條新線中，只有三條需要集團承擔資本開支，其餘兩條由政府支付。港鐵財務總監羅卓堅補充說，未來三年的資本開支料達500億元，集團截至六月底淨負債比率只有11.6%，有信心可以應付。