樓市降溫仍無效 投機需求須抑制

港府再推樓市降溫十招，以及公布賣地計劃後，樓市不過短暫一震，之後反而為之一振，示人再升之勢。顯示儘管政府自以為增加了有效供應，但市場認定供應並不足夠。政府矢志每年提供二萬個住宅單位，要達成目標卻顯得捉襟見肘，實際可派上用場的仍頗有距離，雖然有數得計，現財政年度內可達到兩萬伙的供應目標，但好可能只會在尾段大堆頭推出。至於眼前，供應的形勢未脫出遠水救近火格局。

港府的樓市降溫十招，未被作有效招數來睇。一是許多調查顯示，超過一半的市民預期樓價續升；二是參與樓市的業界，包括發展商和地產代理都預期樓價會升，最保守的估計都只限於平穩。樓價會升的普遍預期，對市場激發追價效應，追價又反而刺激業主惜售，形成供應更為有限，以致搶盤情形普遍。樓市由結構性的短缺，到人為的短缺，互相推波助瀾，難以平復。

許多分析認為，在樓市追貨的多是用家。從這一波漲勢由中小型戶主導來看，不排除由用家撐場，但亦不可輕視投機需求，有的分析甚至指出，香港樓市的投機需求遠超實際需求。因為中小型戶新盤動輒五、六百萬元，供樓負擔超出一般白領打工族負擔能力。事實上，從額外印花稅推出的入市盤，近期頻錄賺錢成交來看，亦顯示樓市具有強大的投機炒樓誘因。

其實，投機炒樓的誘因還表現在：一方面低息環境造就了投機的成本很低，無論是更長的低息期，或者美聯儲的新一輪量化寬鬆憧憬，都散發巨大的投機誘惑；另一方面空置成本很低之餘，當前昂貴的租值，又可免去空置虧蝕的機會，炒樓幾乎成為不會輸的投機。由此揭示了在樓市實際需求以外，不可低估的來自投機的需求是實際存在。

更重要的是，樓市不乏投機資金來源：其一，本港投資門路收縮，有刺激資金流入樓市的效應。今年以來港股成交已長期偏弱，在實業難做、股市難撈之下，資金只好食住樓市這條水路；其二，內地同樣面對產能過剩、投資門路收縮情況，更不用說個人投資門路極之匱乏，由於兩地資金流通比以往已更加便利，流入本港樓市的內地投機資金應不是小數目。近期幾個新盤統計的內地買家，約佔成半至兩成之譜，若計入內地人以公司名義買入的，整體佔比應該更高。

政府政策放在增加供應，路子是對的，但成效太慢淪為遠水救近火。不可忽略的是資金進入樓市的超常，製造了較大的投機需求，增加供應的政策，沒有觸及遏止投機需求，或者搔不着癢處，因而整個政策的效果睇低一線。政府提高首付降低按揭成數，以及額外印花稅這項辣招，推出後成效不彰，恐怕是低估了投機資金的實力，許多成交根本毋須做銀行按揭，而且不用像摸貨炒家急於脫手，以致辣招不起任何作用。樓市降溫研究如何運用政策抑制投機需求，看來很有必要。