住宅供應勢大漲 中期樓市埋炸彈

來自樓市的消息稱，細價樓引爆蝕讓跳車潮，原因很簡單，樓市的心理晴空飄起大團烏雲，遲早刮風落雨。較早前政府數據推測，未來一手住宅潛在供應達六萬三千伙，當中六成三是中小型單位。這數據的近身效應，打壓細價樓的做價，雖然似乎正中決策者下懷，但千祈勿陷跌價失控；遠期效應則可謂替中期樓市埋下計時炸彈，三幾年後恐會引爆。

在政府土地供應開快車，甚至不惜折讓庫房收入，推出中小住宅盤的努力下，使住宅供應量已經回到停止賣地、靠勾地接濟供應前的水平。土地供應的快車尚未有停下來的迹象，一時間，發展商大唱跌價壓力，分析員忙着改口風，睇淡樓價及地產股，證明住宅供應顯著增加的利淡預期，已對市場情緒產生影響，開始削弱買賣氣氛。

政府的舉動惹市場疑慮，是因其屢次失誤的前科。較早前官員公開認錯，指當年叫停定期賣地、叫停建居屋，是對「八萬五」後遺症反應過敏。如果「八萬五」政策，是對高樓價的一次「反應過敏」，叫停定期賣地、建居屋，則是再次「反應過敏」。誰能保證沒有長遠房屋政策的港府，不再因供應過龍，鑄下新一輪「反應過敏」的錯失？

政府主觀上從不放棄土地供應的彈性，但是由於對市場趨勢欠缺預見性，往往在惡果出現之後，才後知後覺地急急調整供應，一再犯上「反應過敏」的錯失，掌控在手的彈性不是合理發揮，往往不是置之不用就是發揮過龍。原因很明顯，長遠房屋政策的缺位，使穩健的持續發展長期難以落實，以致樓市在愈來愈短命的周期中大上大落。

政府自身的決策迷亂，勢必令樓市前景莫測。正如在政府執着於奉行勾地機制時，發展商對增加土儲雖有興趣，但不得其門而入，有地皮竟勾二十餘次不果，業界哪來信心可言；到政府改弦易轍拍賣地皮，又成為打造地王、帶起樓價的瘋搶遊戲。發展商土儲胃納飢飽無常，資金運用所糜耗的成本，成為高樓價的元素之一。

不僅發展商土儲遭際如此，樓市發展的血脈——資金亦難以暢順。以目前為例，本港銀行處於利息變動與爭吸存款的敏感時期，做樓按的意欲大大降低，主要還在於兩項「不確定」：一是美國一三年以後改變超低利率的不確定；二是三年後本港住宅供應爆燈的不確定。這些情況都促使銀行放緩或收緊樓按業務，步步為營以防大變。

未來最惡劣的情況，是上述兩種「不確定」同期出現，而且這種機會一點也不小。在樓市的現實裏，像按揭難做息口生變、供應超多樓價看跌，這樣的市況足以趕絕炒家，但也必定嚇怕用家。一旦出現此現象，樓市的敗象則不遠，其他行業如金融、代理、裝修，也勢必受到拖累。當前的政策把握不當，如同替中期樓市埋下計時炸彈，絕非危言聳聽。