美樓市迷失十年 有如敲響港警鐘

如果說美經濟是否步日本後塵，陷入「迷失十年」存在極大爭議，美國樓市陷入迷失十年，則似乎沒太大爭議聲音。樓市不爭氣的程度，恐怕連華府都失去信心，一度議及的放棄「兩房」，已讓人隱隱感覺到，見不到隧道盡頭光亮的心態。華府曾給首次購房者減免稅收，不過僅帶來短暫刺激，恰恰暴露了政策的失當－美國樓市不是幫忙「上車」的問題，而是儘管利息很低，也無力負擔供樓，因為美國經濟不振、就業差劣。

美國花大氣力去刺激經濟，並未使經濟脫胎換骨，根據大摩羅奇的計算，由○八年首季起至今年第二季的十四個季度，美國消費支出經通脹調整後，年均增長率僅百分之零點二，顯示美國消費未有改善，民眾日子難捱。又有數據顯示，去年全美中等家庭收入，倒退到九六年時水平，意味着十五年來收入增長乏善可陳，正是「美國夢」破碎的根本原因。

難怪有持經濟蹈日本覆轍論者認為，美國陷日式「迷失十年」已有數年之久，亦即經濟雖看似增長，卻已在「迷失十年」中掙扎。同樣道理，樓市要比整體經濟表現更加孱弱不堪，說早已跌入「迷失十年」亦不為過。全美八月份房屋開工率下降百分之五，為四月以來的最大降幅，反映市場充斥待售成屋，開發商啟動新項目意欲不高，類似數據算是樓市步「迷失十年」的佐證。

美國樓市「迷失十年」之憂，令人們憶記起香港逾十年的負資產時期。九七年對回歸扭曲的預期，把樓價推上巔峰，亞洲金融風暴的衝擊，加上政府不當的「八萬五」房屋政策，一舉把置業信心擊沉，展開本港負資產之旅，至今尚未完全消除。美國樓市之憂，喚起這段記憶，如同敲響本港樓市的警鐘。

當前樓價昂然挺進九七年巔峰，面對這樣的情勢，樓市的風球也高高懸起。有銀行的調查顯示，高達六成四的受訪者認為，若樓市維持現狀，未來十年不能置業，市民買樓意欲進一步由三成三跌至兩成七。調查中的「不能置業十年」，帶出兩個訊息：一是樓價漸超市民的供樓能力；二是市民的置業信心已呈下降。訊息無疑可以解讀為，樓市已現轉勢的迹象。

瑞信分析員陶冬為本港樓市「把脈」，認為樓市已見頂，進入下降周期。若如陶冬所言樓市進入轉勢期，政策的導引就特別敏感，本港樓市負資產引發，就是對亞洲金融風暴衝擊不以為然，橫加施行「八萬五」，造成樓市硬着陸，留下負資產的長期傷痛。當中教訓就是政策失當，主要特點就是政策有失節制行過龍。

「八萬五」並不是政策過龍的特例，今輪樓市失控性瘋漲，是過去土地供應緊縮過龍，造成了供需失衡所致。當前為了糾正緊縮過龍，政府採取了密集大量供地的政策，但成效慢熱政策急切，令人擔心的是，出現另一種極端的放鬆過龍，演變成一波沒有「八萬五」之名，卻有「八萬五」之效的跌市誘因。美國樓市的警鐘，本港樓市的教訓，政府豈能概不當一回事？