樓市亢奮警號頻生 居安思危不可或忘

本港首個限定單位數目及單位面積的「限呎盤」公布招標結果，由出價最高的發展商以二十四億一千萬元投得，以可建樓面逾六十六萬平方呎計，平均每方呎樓面地價逾三千六百元，高於市場預期。反映早前港府推出一連串壓抑樓市措施後，發展商對後市信心依然十足。

與「限呎盤」以靚價售出的情況相反，本港相繼有大型物業代理公司為樓市發出預警，認為本港樓市現時的熾熱並不尋常，樓市已處於「非理性亢奮」狀態。有代理商更由於樓市升勢已經不能以常理推算，故暫時放棄預測，對本港樓市而言，是極為罕見的事例。

究竟本港樓市屬於稍熱或過熱，言人人殊。早前有調查指出，本港樓價屬於全球最高之列，在外資眼中，本港樓價毫無疑問是高得驚人，而港府怯於港人近年對樓價飛升的不滿情緒持續升溫，過去一段時間不斷向樓市澆冷水，官員也不敢再隨口說樓市沒有泡沫成分。問題是目前市場普遍採用觀察樓市是否健康的其中一項指標，即供樓負擔水平，到目前為止並無異樣，與官員的緊張和市民的憤怒情緒南轅北轍。

數據顯示，今年以來本港樓價重拾升軌，至二月底止整體物業平均每方呎樓價約五千五百多元，首兩個月累積上升約百分之五點三，但供樓負擔比率只由二○○八年底的百分之二十六點五低位，上揚至現時約百分之三十七點八。從表面看，供樓負擔比率仍處於健康水平，與九七年高峰期的百分之九十三相比，更不可同日而語。

而值得留意的是，如果計及樓齡因素，即與相同年期的住宅單位平均呎價作比較，情況則顯著不同，經過樓齡因素的調整後，原來供樓負擔比率已經升至接近六成，若計及利率和樓價上升的因素，現在看似健康的供樓負擔比率，隨時有機會超越九七年的「癲價」。換言之，現時看似健康的供樓負擔水平，只因用了一把不合規格的量度尺使然。

其實錯誤的量度尺何止一把，例如九七年本港樓市泡沫爆破，令港人飽受負資產煎熬，以後大家都視九七價為泡沫指標，過了九七價顯示有泡沫，未見九七價即未有泡沫，這種簡單的區分，令大家在觀察樓市發展時，容易脫離現實，忽略在實際情況中，普羅市民以至中產也無力置業的問題，沒有及早正視，令問題日漸惡化。

另一把錯誤的量度尺，則是美國的超低利率政策。美國自○八年爆發金融海嘯以來，將利率壓低至接近零息水平，長期的超低利率環境，對資產價格產生扭曲的副作用開始浮現，物業買家認為低息是理所當然，沒有認真計算在正常利率情況下，本身的負擔能力。有分析指出，若美國利率今年有機會回升，而且迅速返回正常水平，對供樓負擔將會構成龐大壓力。港人必須居安思危，不要等泡沫爆破才急找出路。