Fundman睇市：地產股 可追落後

指數引伸波幅愈玩愈縮，本來對只能賭窩輪「長倉」的散戶有利，揸高槓桿貼價輪，一旦市況因政策消息，爆單邊市可收刀仔鋸大樹之效。不過，六月中世界盃開波，港股傳統例靜，國務院啱啱出埋「定向降準」，無形之手就算再有微刺激方案，斷估最快都要等七月中，第二季GDP公布前後，短期膠着市況可能要捱多兩、三個星期。

就業數據料趨平淡

今晚美國公布五月就業數據，前日，另一個主打私營部門的ADP調查顯示，五月職位增加17.9萬個，比預期的21萬稍遜，華爾街解讀認為第一季嚴寒令使招聘職位滯後的爆發期，已經在四月數據中浮現，五月只係回歸平淡，大行估今晚官方數字，職位增加21.5萬，比四月高峰28.8萬有所回落，除非今晚數字十分偏離預測，否則應該無助美股繼續改寫指數新高。

繼續想講吓四叔買樓收租不如買地產股的理論。以前，地產股走勢的確同本地樓價同步，例如九七及○七年本地樓價見頂，同期地產股市帳率，平均去到2倍關口。不過，美國次按風暴後，地產股與樓價的相關性，似乎出現咗結構性轉變，最佳例子，反映本地樓價的中原城市指數，○八年二月見73.98點的高位，隨住雷曼兄弟意外地執笠引發金融海嘯，指數跌到57，之後的美歐日輪流QE，全球資產再膨脹，上星期指數在119.07，拋離○八年高位60.9%，反映同期樓價也有着相近升幅。

樓價大幅跑贏股價

但睇番香港五大地產股，長實（00001）、新地（00016）、恒地（00012）、信置（00083）以及新世界（00017），上一次股價高峰，介乎○七至○八年間出現，當時見過159.5、175.4、72.5、27.09及27元，尋日收市價計，仲差13%、38%、28%、53%及66%至番到高位。

點解地產股跟唔到樓價，暫時無一個標準答案，筆者較傾向認為係會計制度轉咗之後，每年損益表計入資產重估溢價後有所扭曲。近年本地持續偏低的建屋量，發展商賣樓收入不及每年重估增益，所以市帳率應予折讓。姑勿論點，由樓價持續高位橫行，反之地產股平均市帳率得0.7至0.8倍，可以相信，若非樓價升得太離譜，就係地產股實在有點落後。

早前美國聯儲局一再表明立場，有排唔會加息，美債長息回落到2.5厘，也揭示長遠環球通脹可控、息口回升幅度有限的訊號。加埋特區政府修改DSD辣招，話幫小業主換樓，但發展商也都受惠於更快推出積壓的一手盤，兼且畀市場一個訊息，就係措施辣度見頂。

毫無疑問，買股票唔用孖展，單靠投資地產股要交出比買樓更高回報唔易，但短期利好地產股反彈的條件已經充分，心水依然係大落後兼大股東都趁低加注的新世界。另外啱啱因白石角地皮超低價成交被睇低一線，擔心會為現有項目減值的信置，也都見股價破位，可以追吓落後。