商廈見頂有兆 本港風險恐至

戴德梁行的報告指出，今年第二季本港甲級商廈有剩餘吸納量二十二萬方呎，比首季的十六萬方呎顯著增加；上季甲級商廈呎租一百零七元，按季跌百分之三點六，超甲級呎租一百三十一元，按季跌百分之四點四。這個樓市的行情指數，不應作為慣常的波動來看，而更像是商廈樓價見頂的「先行指標」。因為甲級商廈過剩，以及甲級、超甲級商廈跌租，是市場承受力不繼的噩耗，顯示旺景行將終結。

近期市場風傳，一些國際頂級投資銀行，正從本港最頂級的商廈遷出。事實上，數字亦反映超甲級商廈的呎租，比甲級的跌幅更大，這符合市場揣測的「降呢」遷址現象，即隨着租金的快速「升呢」，為了節省成本，公司被迫「降呢」搬遷，超甲級的遷往甲級，甲級遷往乙級，不少更直情遷往翻新工廈，實行「降呢」時更一降到底。

成本壓力對於商廈的使用者是共同的，這與本港經濟預期轉差息息相關。如果說「春江鴨」最先知水溫冷暖，則投行就是「春江鴨」，較早前，投行已刮起裁員冷風，遷址「縮皮」只是其收縮策略的第二步而已。原因當然與近期投資市場偏弱有關，撇除港股下跌不計，本港今年新股集資全球排名插水，足見投資市場敗象。投資業務在萎縮，成本自然亦要縮。可以想像，投行如此，投資基金尤其早前蜂擁而興的對沖基金，難免亦行這一步。

從另一角度看，商廈的行情與住宅交投呆滯的情勢，可以互為佐證，這種現象從深度顯示，市場對不同物業的估值已經止步不前。無論是從歷史價位、走勢規律到周期趨勢，這一輪的物業價格的升勢，已攀到了其超越性的高度，估值已呈支撐乏力。儘管市場仍有觀點認為，受低息和印鈔預期支持，「磚頭」仍然有價，但不可忘記，物業攀到目前價位後的回報率開始日漸遜色，投資價值日益衰減。

商廈見頂的市勢，與投資市場形勢的契合，顯示了兩者興衰的關連。雖然一般情況下，物業市道對應投資市場的興衰呈現滯後，但不影響兩者不可分的關連。市場不能只看重歐債危機帶來低息與寬鬆政策，認定樓市享有「政策紅利」，忽略歐債危機創傷經濟與金融，帶來重大的風險變數。只有能夠好淡兼蓄，才可睇通樓市其勢亦有去盡時，以經驗驗證，樓股互為影響屢屢如是。

由此可知，到樓市追隨股市回落的市況出現，將是本港經濟陷於周期低潮的時刻，亦將步入民生的低落期。這種情景在環球不確定的風險中，尤為嚴峻及難以避免，香港不是未領略過這一困境。香港如此命運是由政府所定的本港經濟路向決定的，政府一手制訂了單靠金融養活香港的畸形發展策略，另一手製造了供應斷層催生起高樓價，結果香港這隻殘缺的航船，只能在金融與樓價互為影響的波動中浮浮沉沉。在這航船換舵手時，一旦出現金融樓市雙墮的情況，可不是甚麼好事情。