樓市亂象肇因多 政策拿捏恐失準

近期本港樓市二手沉寂，如果將之視為一葉知秋，當成政策調控收效，則對市況陷於錯判。細究樓市表現，看到的是亂象紛呈，危機四伏：其一，二手沉寂、一手活躍；其二，新樓降價、租金仍高；其三，按息分道、影響未明；其四，內地炒資、變動莫測。上述現象集合存在已難對樓市作簡單的調整判斷，日前全球主要央行聯手鬆銀根，更有「吹縐一池春水」之象。

二手沉寂、一手活躍。顯示了潛在的置業需求仍十分強勁，遂見當一手盤略為減價，即有買家跟進入市，儘管上月新樓推盤量按月急升逾二點七倍，但首十一月的總量按年跌兩成，預計全年亦不足萬伙。新盤供應總量還低，在買家入市下仍有加價空間；與此同時，新盤減價促銷的行情，並未傳遞到二手交易，形成二手交投與新盤有如霄壤之別，樓價升降參差，未呈明確下調趨勢。

新樓降價、租金仍高。上月新盤張揚減價促銷，不但未傳遞到二手市場，對住宅租金影響亦屬輕微，一方面住宅的租務需求依然強勁，另一方面租金居高不下，嚴重脫離社會收入的現實。正因如此，提供了劏房大量存在的生存空間，這情況或許與大量二手空置待售有關，顯示賣方對樓價轉勢的預期尚未形成，談不上大量釋放租盤，捱貴租會延續到明年。

按息分道、影響未明。與樓市相關的銀行按揭業務，取態仍見飄忽，繼早前銀行普遍拒做拆息按揭的H按之後，雖然意味極低息按揭不再，但改行最優惠利率的P按之後，又有減按息復現的競爭，跟風者縱不多，也顯示按息分道揚鑣，對利率捉摸不透，銀行業務取態謹慎，對客戶有所揀擇。銀行業務取態對樓市的影響，尚難清晰判斷。

內地炒資、變動莫測。早前樓市個別掟貨現象，有內地炒家「班資回朝」說法，但近日內地客睇樓量又再回升，是否內地放水或大量游資，在內地嚴打之下，這些資金仍眷戀本港樓市，甚至在年關過後南來再炒？熱錢飄忽、炒意未盡、匯水有助，內地炒資真的變動莫測，再來港打拚炒樓的可能未可排除。

日前全球主要央行聯手放水，動向尚未明朗化，樓市已再作動向升，凸顯了漲勢預期仍強，但另一方面發展商積極推盤，減低買地興趣，又似暗示着中期的看淡。一般分析指出，一旦全球放水成勢，可以推動財富效應，加上平添通脹的手尾，有利置業買樓的需求，但不能忘記的是，年內政府提供土地的拚命衝刺，埋下中期供應的變數出現的殺機。

樓市各種因素錯綜複雜，而同一時間，政府長遠房屋政策尚無雛形，一是要做決策判斷，市況紛亂理據不清，二是觀乎決策往績，形同鐘擺各走極端。不能不令人擔心，政策拿捏失準，迷失於充滿變數的不確定市況中，或者再走極端，或者閉門造車，因缺乏應有的市場研究，缺乏睿智的審時度勢，缺乏彈性的快速反應，以致為紛亂的樓市添亂。