卓百德:內房爆泡累港

內地採購經理指數連續三個月下跌，增加市場對經濟硬着陸的憂慮。摩根士丹利前董事總經理、現任Portwood Capital主席卓百德（Peter Churchouse）接受本報專訪時坦言，內地房地產市場經已出現泡沫，更大膽預期部分18大城市的按年房地產價於年底前可能暴瀉20%，若內地樓價大幅調整，本港樓市勢受牽連。

卓百德相信，未來數月全數18大城市的樓價，甚至會出現按月負增長，當中部分在今年底前，按年價格可能暴瀉20%。

內房調整衝擊港樓

相比之下，本港政府期間亦多番推出辣招來壓抑樓價。卓百德認為，本月公布收緊按揭成數及加推地皮的措施，勢必令住宅的交投量及成交額增速放緩。「樓價在首季增加約10%，至五月底只累積攀升12.5%，兩個月間僅升約2.5%，反映升勢開始放慢，若從每周成交宗數來看，反映每周成交數量的三個月平均線，已由升轉為跌。」

本港低息環境及經濟蓬勃，可支持樓價持續攀升，除非政府持續推出更多打壓樓市的措施，或是遇上如一九九七年泰銖被狙擊這種波及至鄰近地區的「外來衝擊」，才會增加樓價下滑風險。然而，值得留意的是，一旦內地干預房地產措施奏效，當地樓市進行大幅調整，也是對本港的「外來衝擊」。

售轉租反推高樓價

那麼，刻下能夠負擔首期，又應否置業呢？卓百德形容：「若你要在天水圍或元朗置業，又能交出三成首期，以一個500呎單位計，租金會比你供樓支出為高。」因此，卓百德認為，現在也許是時機買入這類樓價相對較低的物業。至於買樓作投資用途，他表示，目前計算資金成本及回報率，投資本港物業還存在正利差，即扣除相關使費後仍有賺。

住宅樓市之外，卓百德指出，未來三年本港寫字樓平均供應少於150萬平方呎，大幅低於約400萬呎的年度平均，可見商廈供應非常短缺。由於西方加強金融管制，配合短期經濟增長勢頭，吸引專業人士來港工作，他相信，今年底寫字樓租金會飆升至超越○七及○八年高位，即使是乙級及丙級寫字樓，只要地理位置佳，租金亦會受帶動，要在今年內達到約60%升幅，是輕而易舉。

港股今季料處劣勢

他預期，恒指在第三季將會處於劣勢，市場在夏季最少會憂慮到美國經濟增長、歐洲債務危機，以及內地可能放緩的經濟增長，目前港股估值並不特別便宜，反而A股中線有轉勢可能，投資者可留意追蹤A股指數的交易所買賣基金（ETF）。

卓百德多番強調，內房股從估值上看，較本地地產股抵買。兩地地產股跑輸大市，是因為投資者懼於政策風險，因此地產股資產淨值及盈利不斷提高，但股價卻不為所動，要政策在樓市中確切見成效，才利好股價走勢，當中需要一段時間。他認為，新地（00016）值得投資，過去二十五年來營運得宜，槓桿比率超低，只嫌其掌握內地發展機會反應較慢。

地產股回報贏藍籌

若純粹看股價增長，他預期，地產股回報會較其他藍籌高，但他相信若亞洲經濟持續高增長，滙控（00005）亦會受惠，在兩、三年後或可重返金融海嘯前140元的水平，但坦言整體銀行股本回報率將無法回到原點。

「從前銀行的槓桿水平高，投資者可享受20%以上的股本回報率，但現在比率最高只能達12至15%。滙控要重返140元，意味着盈利要大幅增長，當中存在難度，但不是不可能，相信新管理層能集中在高增長國家發展。」

卓百德（Peter Churchouse）Profile

出生地 ：新西蘭

婚姻狀況 ：已婚，育有兩子一女

現職 ：Portwood Capital主席

04年 ：LIM Advisors董事

93年 ：升任摩根士丹利董事總經理

88年 ：加入摩根士丹利當地產分析員

80年 ：來港工作

嗜好 ：擔任遊艇「Moonblue 2」船長，揚帆出海