政策轉向 樓價難大升

孫小姐︰本人現手持兩個物業，近日政府加大壓抑樓市，對樓市會否造成影響？我應該賣出其中一個物業，還是藉樓價調整再多買一個？

答：近期，政府連番出招向樓市灑水降溫，包括宣布在第三季度增加土地拍賣數目，由第二季的六幅增加至第三季的八幅；另一方面，金管局要求銀行收緊樓宇按揭的成數，700萬至1,000萬的由最高按七成減至六成，而1,000萬以上的由最高按六成減至五成。

另外，亦首次對本港以外投資者作額外限制，若按揭貸款人主要收入並非來自本港，最高按揭成數需按標準最少再下調多一成。不過，對後市影響更大的，還是政府進一步檢討是否復建居屋。

復建居屋 掌供應主動權

首先，筆者認為，金管局收緊按揭成數對壓抑樓市效用有限，因為收緊按揭只能令需求減少，但對改善供應不足卻起不到作用。雖然過去樓市持續上升和需求增加有關，但樓市上升背後的原因還是由於供應不足所致，所以要有效改變市場對樓價抱着持續看升的想法，必須從增加供應入手。情況和上年政府推出額外印花稅一樣，炒家少了，但樓價升勢沒有改變。

筆者認為，現在政府政策真的有所轉向，相信今次壓抑樓價的成效一定比之前強，因為政府除增加土地拍賣以增加供應外，更不再否定復建居屋的可能性。重要的是，復建居屋能改變現時住宅供應的主動權，由過往集中在發展商手上，變成政府也有主動權，因為政府可以決定興建多少居屋，亦可以決定居屋推出的時間表。

另一方面，考慮復建居屋亦可改變市場對樓市前景一面倒向好的預期，因為過去住宅供應不足的情況可以隨時因居屋復建而改變。

不過，現時業主也不用太擔心，即使政府政策真的轉向，也不代表「八萬五政策」重臨，因為政府心底裏還是支持樓市，只因樓價升得太快，嚴重影響民生和引發民怨，政府才認真處理。筆者認為，今次出招後，樓價不會即時步入熊市，近日曾錄得有業主劈價出售物業，相信只是零星個案。不過，即使樓市不即時回落，往後時間可再上升的空間有限。 所以，筆者預期，樓市今年往後時間會持平或有少許升幅，下行風險仍取決於美國何時開始加息。